Over Michel Vols

Michel Vols is jurist en gespecialiseerd in de aanpak van overlast en het openbare-orderecht. Hij beheert deze site en is te bereiken via mvols@openbareorderecht.nl

Overlast in en rond koopwoningen: wat voegt de Wet aanpak woonoverlast toe?

Overlast vindt zowel plaats in en rond huur- als koopwoningen. Vooral bij koopwoningen was de aanpak van overlast erg lastig. Met ingang van 1 juli 2017 komt de Wet aanpak woonoverlast van kracht. Met deze wet krijgt de burgemeester een instrument om overlast in huur- én koopwoningen aan te pakken. Samen met het Centrum voor Criminaliteitspreventie en Veiligheid (CCV) heb ik een een animatie ontwikkeld over deze nieuwe wet. Binnen twee minuten geeft deze animatie een goed overzicht van de mogelijkheden.

Meer informatie is te vinden op de uitgebreide site http://www.hetccv-woonoverlast.nl/ die het CCV en Rijksuniversiteit Groningen hebben ontwikkeld. De site bevat veel nieuwe informatie over de Wet aanpak woonoverlast (klik op “koopwoningen“) en ook een interactieve tool waarmee je een casus kan beoordelen.

Airbnb en overlast: wat kunnen verhuurder, gemeente en VvE nu doen? En wat voegt de Wet aanpak woonoverlast toe?

De verhuur van panden via websites als Airbnb leidt tot de nodige problemen. Buurtbewoners ervaren overlast, de woningmarkt en leefbaarheid raken verstoord en soms is de verhuur ook gevaarlijk voor de gebruikers van de gebouwen (denk aan brandgevaar). In de praktijk zijn het een aantal instanties die veelal optreden tegen verhuurders die Airbnb gebruiken. Zo stappen woningcorporaties naar de rechter om huurders die hun woning onderverhuren via sites als Airbnb te dwingen om hun woning te ontruimen. Ik schreef daar eerder al eens een kort stukje over.

De jurisprudentie laat zien dat deze strategie wisselend succes heeft. Soms wint de corporatie (zie Rechtbank Amsterdam 7 juli 2015, ECLI:NL:RBAMS:2015:4335; Gerechtshof Amsterdam 22 september 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:3938), maar soms ook niet (zie Rechtbank Rotterdam 6 november 2015, ECLI:NL:RBROT:2015:7899). De recente jurisprudentie laat zien dat ook gemeenten – in het bijzonder de gemeente Amsterdam – en Vereniging van Eigenaars actief zijn in het tegengaan van (problemen veroorzaakt door) Airbnb. In deze blog geef ik een overzicht van de meest recente uitspraken. Ook ga ik in op de mogelijkheden van de Wet aanpak woonoverlast, die op 22 december 2016 door de Tweede Kamer is aangenomen. Lees verder

Overlast en het huurrecht: asociale huurders moeten woning ontruimen

overlastElk jaar worden meer dan duizend huurders uit hun woning gezet vanwege overlast of ander asociaal gedrag. De afgelopen tijd (oktober 2015-juni 2016) is er weer de nodige jurisprudentie verschenen. De trend is overduidelijk dat de rechter streng is: de meerderheid van de huurders worden door de rechter uit huis worden gezet nadat overlast is vastgesteld. Het kan alleen wel heel lang duren voordat een zaak aan de rechter wordt voorgelegd (soms meer dan vijf jaren!). Soms moeten buren zelfs naar de rechter stappen om de verhuurder daartoe te dwingen (met wisselend succes, zie Rechtbank Den Haag 7 oktober 2015).

Hieronder een overzicht van de recente jurisprudentie over ontruimingsvorderingen wegens overlast. Lees verder

Outlawbikers, illegale bankiers, wapens en vechtpartijen: burgemeester, openbare-orderecht & horeca- en winkelpanden

Gesloten pandHet openbare-orderecht wordt geregeld ingezet om criminaliteit, ordeverstoringen en andere misstanden rondom horeca- en winkelpanden te bestrijden. Een recent voorbeeld is de sluiting van een Amsterdams waterpijpcafé (shisha lounge) na de vondst van een afgehakt hoofd voor dit café. In de recente jurisprudentie over het openbare-orderecht zijn meerdere voorbeelden te vinden van de inzet van sluitingen en dwangsommen. De gemene deler is dat de burgemeester bij de rechter vrijwel geen problemen ondervindt bij de verdediging van zijn besluit.  Lees verder

De strijd tegen ondermijning & drugspanden: burgemeesters en 13b Opiumwet

drugspandElk jaar sluiten burgemeesters enkele honderden panden vanwege drugshandel en hennepteelt. Deze strijd tegen ‘ondermijning’ krijgt steeds meer aandacht in de pers en in de wetenschappelijke literatuur. Ook rechters worden steeds meer geconfronteerd met sluitingen van woningen, loodsen, horeca-inrichtingen en coffeeshops. Mr. Michelle Bruijn en ik schreven eerder een artikel over jurisprudentie aangaande de toepassing van artikel 13b Opiumwet bij woningen. In deze blog behandel ik jurisprudentie over een belangrijk instrument tegen ondermijning: de Wet Damocles (de populaire naam van artikel 13b Opiumwet). Ik bespreek rechtspraak die tussen oktober 2015 en maart 2016 verscheen. Eén ding wordt snel duidelijk: in nagenoeg alle zaken wint de burgemeester. Lees verder