Overlast en het huurrecht: asociale huurders moeten woning ontruimen

overlastElk jaar worden meer dan duizend huurders uit hun woning gezet vanwege overlast of ander asociaal gedrag. De afgelopen tijd (oktober 2015-juni 2016) is er weer de nodige jurisprudentie verschenen. De trend is overduidelijk dat de rechter streng is: de meerderheid van de huurders worden door de rechter uit huis worden gezet nadat overlast is vastgesteld. Het kan alleen wel heel lang duren voordat een zaak aan de rechter wordt voorgelegd (soms meer dan vijf jaren!). Soms moeten buren zelfs naar de rechter stappen om de verhuurder daartoe te dwingen (met wisselend succes, zie Rechtbank Den Haag 7 oktober 2015).

Hieronder een overzicht van de recente jurisprudentie over ontruimingsvorderingen wegens overlast. Lees verder

De Vereniging van Eigenaars (VvE) versus overlastveroorzakers: wat is er mogelijk?

overlastVerenigingen van Eigenaars (VvE) hebben diverse instrumenten om overlast aan te pakken. In een recente zaak ontzegt een de algemene ledenvergadering van de VvE een bewoner van een appartementencomplex het gebruik van zijn woning. De bewoner heeft zich ernstig misdragen: hij veroorzaakt geluidsoverlast, gooide een ruit in en dreigde het hele appartementencomplex op te blazen. De bewoner stelt dat hij inmiddels onder behandeling staat van de hulpverlening en dat het besluit van de VvE in strijd is met de redelijkheid en billijkheid.

De rechter is het daarmee oneens:

De kantonrechter stelt voorop dat beoordeeld moet worden of de VvE op 29 oktober 2013 tot het besluit heeft kunnen komen. De kantonrechter is met de VvE van mening dat het behandelplan van [verzoeker 2] een positieve ontwikkeling is, maar dat de onderzoeken en behandelingen van [verzoeker 2] eerder hadden kunnen en moeten plaatsvinden. Zoals door [verzoekers]is aangegeven is het incident van 25 augustus 2013 aanleiding geweest tot versnelde opname en behandeling van [verzoeker 2]. Deze opname vond evenwel pas plaats na de datum van het besluit. Dit terwijl er toch al ruim voor het incident door de VvE aan [verzoekers]was aangegeven dat de situatie onhoudbaar was geworden. Zo hebben er diverse gesprekken plaatsgevonden, is er een kort geding opgestart tegen [verzoekers]en is er een waarschuwing gegeven. De VvE heeft aangegeven dat de andere eigenaren en bewoners bang zijn voor het onvoorspelbare gedrag van [verzoeker 2] en op eieren lopen. De kantonrechter is met de VvE van oordeel dat de incidenten rondom [verzoeker 2] niet gering zijn, zoals [verzoekers]doen voorkomen. De kantonrechter is met de VvE van oordeel dat van haar, gelet op hetgeen in het verleden is gebeurd, niet langer verlangd kan worden om de overlast door [verzoeker 2] te accepteren. De kantonrechter is daarbij van mening dat de VvE de belangen van [verzoekers]bij haar besluitvoering voldoende heeft meegewogen. De VvE heeft in redelijkheid tot het besluit van 29 oktober 2013 kunnen komen.

In deze zaak lukt het de VvE dus om de overlastveroorzaker het gebruik van de woning te ontzeggen. Ook in andere zaken, waarover ik eerder schreef (1 & 2), lukte dat.

VvE’s hebben ook andere instrumenten. Zo legt de VvE een boete van 5.000 euro op aan een overlastgevende appartementsgerechtigde. De gerechtigde verhuurde het appartement als short stay verblijf aan toeristen, had geen vloerisolatie en veroorzaakte daarom veel geluidsoverlast. De rechter acht de boete niet onredelijk en matigt deze dus ook niet.

overlastEen VvE stapt ook regelmatig naar de rechter om spullen te laten verwijderen. Zo vorderde een VvE met succes een verwijderingsverbod in een zaak over een illegaal aangelegd dakterras. In een andere zaak dwong een lid de VvE om op te treden tegen een biljarttafel die illegaal geplaatst was in de gemeenschappelijke ruimte.

 

Zie ECLI:NL:RBNHO:2014:3118 (VvE ontzegging gebruik).

Zie ECLI:NL:RBAMS:2014:1382 (VvE boete geluidsoverlast).

Zie ECLI:NL:RBAMS:2010:9210 (Dakterras & VvE).

Zie ECLI:NL:RBROT:2014:7413 (VvE & Biljart).

Treiteraanpak: gerechtshof bevestigt dat overlastgevend gezin uit woning moet vertrekken

overlastIn augustus 2013 besloot de Amsterdamse Rechtbank dat een gezin zijn huuwoning moest verlaten. Het gezin had in de buurt 10 jaar erg veel overlast veroorzaakt. Het gezin kreeg in het kader van de Treiteraanpak in een wooncontainer aan de rand van de stad toegewezen. Ik schreef eerder over deze Treiteraanpak. Het overlastgevende gezin is vervolgens in hoger beroep gegaan. Dat bleek tevergeefs: in juli 2014 heeft het Gerechtshof Amsterdam het vonnis van de Rechtbank Amsterdam bekrachtigt. Volgens het gerechtshof is de overlast voldoende vast komen te staan en is ontruiming hier niet disproportioneel. Lees verder

Verkoper woning verzwijgt overlast, maar geen sprake van dwaling

Een koper van een woning ondervindt veel overlast van de buren en stapt naar de rechter om de koopovereenkomst te laten vernietigen wegens dwaling. Volgens de koper had de verkoper moet mededelen dat de buurman heel veel overlast veroorzaakt. Het draait bij de rechter om de vraag of sprake was ernstige overlast voor de verkoop en of de verkoper wist van de overlast. De rechter oordeelt dat van ernstige overlast geen sprake was en dat de verkoper geen weet had van eventuele overlast. Hij was dus niet gehouden om over de overlast iets te vertellen. Lees verder

De Woningwet en de aanpak van overlast veroorzaakt door buren: kachels, rook, roet en stank

Overlast

Veel Nederlanders ondervinden overlast van rook die uit de kachel of de vuurkorf van buren komt. zo ook een inwoner van Heerenveen. Hij verzoekt het college van b&w om de Woningwet te handhaven. Het toenmalige artikel 7.3.2. van de Bouwverordening de buurman verbiedt namelijk om in een bouwwerk handelingen te verrichten waardoor op voor de omgeving hinderlijke of schadelijke wijze stank, rook, roet, of walm wordt verspreid. Volgens het college is er geen sprake van een overtreding en weigert te handhaven. De rechtbank en de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State zijn het daarmee eens.

Lees verder