Overlast en het huurrecht: asociale huurders moeten woning ontruimen

overlastElk jaar worden meer dan duizend huurders uit hun woning gezet vanwege overlast of ander asociaal gedrag. De afgelopen tijd (oktober 2015-juni 2016) is er weer de nodige jurisprudentie verschenen. De trend is overduidelijk dat de rechter streng is: de meerderheid van de huurders worden door de rechter uit huis worden gezet nadat overlast is vastgesteld. Het kan alleen wel heel lang duren voordat een zaak aan de rechter wordt voorgelegd (soms meer dan vijf jaren!). Soms moeten buren zelfs naar de rechter stappen om de verhuurder daartoe te dwingen (met wisselend succes, zie Rechtbank Den Haag 7 oktober 2015).

Hieronder een overzicht van de recente jurisprudentie over ontruimingsvorderingen wegens overlast. Lees verder

Overlast en ontruiming: jurisprudentie van 2014 en 2015

overlastElk jaar worden talloze huurders vanwege overlast uit hun huurwoning gezet. Een analyse van recente rechtspraak toont aan dat rechters veelal streng zijn voor de huurders. Geluidsoverlast, intimiderend gedrag, mishandeling, hennepteelt en vervuiling kunnen een reden voor een gedwongen ontruiming. Hieronder een overzicht van jurisprudentie uit 2014 en 2015. Lees verder

De Vereniging van Eigenaars (VvE) versus overlastveroorzakers: wat is er mogelijk?

overlastVerenigingen van Eigenaars (VvE) hebben diverse instrumenten om overlast aan te pakken. In een recente zaak ontzegt een de algemene ledenvergadering van de VvE een bewoner van een appartementencomplex het gebruik van zijn woning. De bewoner heeft zich ernstig misdragen: hij veroorzaakt geluidsoverlast, gooide een ruit in en dreigde het hele appartementencomplex op te blazen. De bewoner stelt dat hij inmiddels onder behandeling staat van de hulpverlening en dat het besluit van de VvE in strijd is met de redelijkheid en billijkheid.

De rechter is het daarmee oneens:

De kantonrechter stelt voorop dat beoordeeld moet worden of de VvE op 29 oktober 2013 tot het besluit heeft kunnen komen. De kantonrechter is met de VvE van mening dat het behandelplan van [verzoeker 2] een positieve ontwikkeling is, maar dat de onderzoeken en behandelingen van [verzoeker 2] eerder hadden kunnen en moeten plaatsvinden. Zoals door [verzoekers]is aangegeven is het incident van 25 augustus 2013 aanleiding geweest tot versnelde opname en behandeling van [verzoeker 2]. Deze opname vond evenwel pas plaats na de datum van het besluit. Dit terwijl er toch al ruim voor het incident door de VvE aan [verzoekers]was aangegeven dat de situatie onhoudbaar was geworden. Zo hebben er diverse gesprekken plaatsgevonden, is er een kort geding opgestart tegen [verzoekers]en is er een waarschuwing gegeven. De VvE heeft aangegeven dat de andere eigenaren en bewoners bang zijn voor het onvoorspelbare gedrag van [verzoeker 2] en op eieren lopen. De kantonrechter is met de VvE van oordeel dat de incidenten rondom [verzoeker 2] niet gering zijn, zoals [verzoekers]doen voorkomen. De kantonrechter is met de VvE van oordeel dat van haar, gelet op hetgeen in het verleden is gebeurd, niet langer verlangd kan worden om de overlast door [verzoeker 2] te accepteren. De kantonrechter is daarbij van mening dat de VvE de belangen van [verzoekers]bij haar besluitvoering voldoende heeft meegewogen. De VvE heeft in redelijkheid tot het besluit van 29 oktober 2013 kunnen komen.

In deze zaak lukt het de VvE dus om de overlastveroorzaker het gebruik van de woning te ontzeggen. Ook in andere zaken, waarover ik eerder schreef (1 & 2), lukte dat.

VvE’s hebben ook andere instrumenten. Zo legt de VvE een boete van 5.000 euro op aan een overlastgevende appartementsgerechtigde. De gerechtigde verhuurde het appartement als short stay verblijf aan toeristen, had geen vloerisolatie en veroorzaakte daarom veel geluidsoverlast. De rechter acht de boete niet onredelijk en matigt deze dus ook niet.

overlastEen VvE stapt ook regelmatig naar de rechter om spullen te laten verwijderen. Zo vorderde een VvE met succes een verwijderingsverbod in een zaak over een illegaal aangelegd dakterras. In een andere zaak dwong een lid de VvE om op te treden tegen een biljarttafel die illegaal geplaatst was in de gemeenschappelijke ruimte.

 

Zie ECLI:NL:RBNHO:2014:3118 (VvE ontzegging gebruik).

Zie ECLI:NL:RBAMS:2014:1382 (VvE boete geluidsoverlast).

Zie ECLI:NL:RBAMS:2010:9210 (Dakterras & VvE).

Zie ECLI:NL:RBROT:2014:7413 (VvE & Biljart).

Hoarders en rechten: hoe om te gaan met verzamelwoede en vervuiling in woningen

overlastWoningen kunnen soms zwaar vervuild zijn of volgestopt worden met spullen. Deze vervuiling veroorzaakt stankoverlast en trekt ongedierte aan. Bovendien kan er sprake zijn van brandgevaar. In sommige gevallen is de verzameling het gevolg van psychische problemen van de bewoner van de woning. Zo kan het obsessief verzamelen van spullen soms als ‘hoarding disorder‘ worden aangemerkt. Veelal proberen gemeenten en verhuurders de problemen in samen werking met (bemoei)zorg aan te pakken. Soms is echter ook de inzet van zwaardere instrumenten nodig. Eerder schreef ik al over de inzet van deze bestuursrechtelijke en huurrechtelijke instrumenten bij verzamelwoede en vervuiling. Recente jurisprudentie toont aan dat soms ‘met succes’ wordt opgetreden en dat in andere gevallen de rechter de gemeente/verhuurder terugfluit. Lees verder

Rechters zetten asociale en henneptelende huurders zonder pardon uit huis

overlastRechters zijn veelal streng voor overlastveroorzakende huurders en henneptelers. Zij ontbinden zonder pardon de huurovereenkomst en verplichten de huurders de woning te ontruimen. Dat blijkt vooralsnog ook de trend in 2014. Zo zet de Rechtbank Oost-Brabant een psychsich gestoorde man, die geluidsoverlast en vervuiling veroorzaakt en zich intimiderend gedraagt, uit huis (zie hier). Een huurder die zijn woning onderverhuurt aan overlastgevers raakt zijn woning ook kwijt (zie hier). Een andere huurder (met wederom psychische problemen) bedreigt medewekers van de verhuurder en moet van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vertrekken (zie hier). Ook in andere zaken leidt asociaal gedrag tot het verlies van de huurwoning. Lees verder