Airbnb en overlast: wat kunnen verhuurder, gemeente en VvE nu doen? En wat voegt de Wet aanpak woonoverlast toe?

De verhuur van panden via websites als Airbnb leidt tot de nodige problemen. Buurtbewoners ervaren overlast, de woningmarkt en leefbaarheid raken verstoord en soms is de verhuur ook gevaarlijk voor de gebruikers van de gebouwen (denk aan brandgevaar). In de praktijk zijn het een aantal instanties die veelal optreden tegen verhuurders die Airbnb gebruiken. Zo stappen woningcorporaties naar de rechter om huurders die hun woning onderverhuren via sites als Airbnb te dwingen om hun woning te ontruimen. Ik schreef daar eerder al eens een kort stukje over.

De jurisprudentie laat zien dat deze strategie wisselend succes heeft. Soms wint de corporatie (zie Rechtbank Amsterdam 7 juli 2015, ECLI:NL:RBAMS:2015:4335; Gerechtshof Amsterdam 22 september 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:3938), maar soms ook niet (zie Rechtbank Rotterdam 6 november 2015, ECLI:NL:RBROT:2015:7899). De recente jurisprudentie laat zien dat ook gemeenten – in het bijzonder de gemeente Amsterdam – en Vereniging van Eigenaars actief zijn in het tegengaan van (problemen veroorzaakt door) Airbnb. In deze blog geef ik een overzicht van de meest recente uitspraken. Ook ga ik in op de mogelijkheden van de Wet aanpak woonoverlast, die op 22 december 2016 door de Tweede Kamer is aangenomen. Lees verder

De Vereniging van Eigenaars (VvE) versus overlastveroorzakers: wat is er mogelijk?

overlastVerenigingen van Eigenaars (VvE) hebben diverse instrumenten om overlast aan te pakken. In een recente zaak ontzegt een de algemene ledenvergadering van de VvE een bewoner van een appartementencomplex het gebruik van zijn woning. De bewoner heeft zich ernstig misdragen: hij veroorzaakt geluidsoverlast, gooide een ruit in en dreigde het hele appartementencomplex op te blazen. De bewoner stelt dat hij inmiddels onder behandeling staat van de hulpverlening en dat het besluit van de VvE in strijd is met de redelijkheid en billijkheid.

De rechter is het daarmee oneens:

De kantonrechter stelt voorop dat beoordeeld moet worden of de VvE op 29 oktober 2013 tot het besluit heeft kunnen komen. De kantonrechter is met de VvE van mening dat het behandelplan van [verzoeker 2] een positieve ontwikkeling is, maar dat de onderzoeken en behandelingen van [verzoeker 2] eerder hadden kunnen en moeten plaatsvinden. Zoals door [verzoekers]is aangegeven is het incident van 25 augustus 2013 aanleiding geweest tot versnelde opname en behandeling van [verzoeker 2]. Deze opname vond evenwel pas plaats na de datum van het besluit. Dit terwijl er toch al ruim voor het incident door de VvE aan [verzoekers]was aangegeven dat de situatie onhoudbaar was geworden. Zo hebben er diverse gesprekken plaatsgevonden, is er een kort geding opgestart tegen [verzoekers]en is er een waarschuwing gegeven. De VvE heeft aangegeven dat de andere eigenaren en bewoners bang zijn voor het onvoorspelbare gedrag van [verzoeker 2] en op eieren lopen. De kantonrechter is met de VvE van oordeel dat de incidenten rondom [verzoeker 2] niet gering zijn, zoals [verzoekers]doen voorkomen. De kantonrechter is met de VvE van oordeel dat van haar, gelet op hetgeen in het verleden is gebeurd, niet langer verlangd kan worden om de overlast door [verzoeker 2] te accepteren. De kantonrechter is daarbij van mening dat de VvE de belangen van [verzoekers]bij haar besluitvoering voldoende heeft meegewogen. De VvE heeft in redelijkheid tot het besluit van 29 oktober 2013 kunnen komen.

In deze zaak lukt het de VvE dus om de overlastveroorzaker het gebruik van de woning te ontzeggen. Ook in andere zaken, waarover ik eerder schreef (1 & 2), lukte dat.

VvE’s hebben ook andere instrumenten. Zo legt de VvE een boete van 5.000 euro op aan een overlastgevende appartementsgerechtigde. De gerechtigde verhuurde het appartement als short stay verblijf aan toeristen, had geen vloerisolatie en veroorzaakte daarom veel geluidsoverlast. De rechter acht de boete niet onredelijk en matigt deze dus ook niet.

overlastEen VvE stapt ook regelmatig naar de rechter om spullen te laten verwijderen. Zo vorderde een VvE met succes een verwijderingsverbod in een zaak over een illegaal aangelegd dakterras. In een andere zaak dwong een lid de VvE om op te treden tegen een biljarttafel die illegaal geplaatst was in de gemeenschappelijke ruimte.

 

Zie ECLI:NL:RBNHO:2014:3118 (VvE ontzegging gebruik).

Zie ECLI:NL:RBAMS:2014:1382 (VvE boete geluidsoverlast).

Zie ECLI:NL:RBAMS:2010:9210 (Dakterras & VvE).

Zie ECLI:NL:RBROT:2014:7413 (VvE & Biljart).

Vereniging van Eigenaars (VVE) vordert bij rechter een verbod op geluidsoverlast

geluidsoverlastDe leden van een VVE ondervinden veel geluidsoverlast van een bewoner van een appartement. De bewoner tikt op de verwarmingsleidingen en slaat op de metalen deur. De leden van de VVE stappen naar de rechter en vorderen op grond van het burenrecht een verbod op geluidsoverlast. Het gerechtshof wijst deze vordering af, omdat het verbod te onduidelijk is. Lees verder

VVE pakt overlastgevend bedrijfje in appartementengebouw aan

verwaarloosd pandIn een appartementengebouw vestigt zich een kindertheater. Dit bedrijfje veroorzaakt veel overlast. De VVE verbiedt de appartementsgerechtigde om het pand als theater te verhuren. De appartementsgerechtigde stapt naar de rechter. Deze verleent toch een machtiging om het appartement te verhuren, maar verbindt daar allerlei overlastbeperkende voorschriften aan. Zo moet de gerechtigde de ramen van de andere bewoners van dubbel glas voorzien. Lees verder

Gemeente Den Haag pakt slecht functionerende VVE’s aan met art. 5:127a BW

De gemeente Den Haag start met een pilot om slecht functionerende VVE’s aan te pakken met behulp van de bevoegdheid van art. 5:127a BW (het machtigingsmodel). De gemeente stapt naar de rechter om de VVE te activeren en onderhoud aan het gebouw af te dwingen. Lees verder