Category Archives: Rechterlijke uitspraken

Gerechtshof zet huurder na hennepteelt alsnog uit huurwoning

Geplaatst op by
Reply

In een woning wordt een niet operationele hennepkwekerij gevonden. De woning is ook vervuild en de huurders hebben een huurachterstand. De verhuurder vordert tevergeefs bij de kantonrechter de ontbinding van de huurovereenkomst en gaat in hoger beroep.

Het Hof overweegt over de stelling dat de kantonrechter niet had mogen oordelen dat de tekortkoming als gevolg van de hennepteelt niet ernstig genoeg was voor ontbinding van de huurovereenkomst:

Zoals de kantonrechter terecht heeft overwogen vormt het commercieel exploiteren van een hennepkwekerij in het gehuurde een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst door [geïntimeerde]. Ingevolge artikel 6:265 BW geeft iedere tekortkoming van een partij aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Niet juist is de stelling van Vestia, dat in geval van een hennepkwekerij de tekortkoming zo ernstig is dat een “tenzij-situatie” niet aan de orde kan zijn. In zoverre faalt grief 4.

Het gerechtshof vervolgt:

Dat neemt niet weg dat uitgangspunt is dat de aanwezigheid van een hennepkwekerij een ernstige tekortkoming oplevert die ontbinding rechtvaardigt en dat slechts onder bijzondere omstandigheden plaats kan zijn voor een uitzondering op deze hoofdregel. In dit geval is van belang dat uit de omstandigheden als vermeld in de eerdergenoemde mail van 23 maart 2010 (zie hierboven onder 2.5.) naar het oordeel van het hof afdoende blijkt dat de kwekerij niet slechts korte tijd operationeel is geweest. Grief 2 slaagt dan ook. Voorts heeft Vestia een punt waar zij erop wijst dat het feit dat de kwekerij niet in werking was ten tijde van de ontdekking, niet betekent dat de kwekerij toen al op eigen initiatief was ontmanteld, zoals [geïntimeerde] in eerste aanleg heeft gesteld. Vestia merkt terecht op dat het feit dat een grote hoeveelheid vuilniszakken met voeding voor hennepplanten is aangetroffen (zie wederom de mail van 23 maart 2010) veeleer doet vermoeden dat er plannen waren om opnieuw te gaan kweken. Ook uit de in appel overgelegde foto’s blijkt niet van ontmanteling: alles lijkt nog intact te zijn. Ook grief 3 slaagt.

Het hof ontbindt alsnog de huurovereenkomst wegens de hennepteelt.

Zie LJN: BQ4784.

Gemeente Gent pakt kleine criminaliteit en overlast strenger aan

Geplaatst op by
2

De gemeente Gent gaat kleine criminaliteit en overlast strenger aanpakken met gemeentelijke administratieve sancties. Deze sancties zijn vergelijkbaar met de Nederlandse bestuurlijke boetes voor overlast in de openbare ruimte of de bestuurlijke strafbeschikking.

De Gentse burgemeester Termont (sp.a) meldt op zijn website:

Stad Gent pakt straffeloosheid verder aan door uitbreiding GAS-reglement

De Stad Gent pakt de straffeloosheid verder aan door de Politieverordening op de openbare rust en veiligheid uit te breiden met gemeentelijke administratieve sancties voor diefstallen en slagen & verwondingen (de zogenaamde ‘GAS 3’). De uitbreiding werd beslist na overleg met Procureur des Konings Johan Sabbe van het gerechtelijk arrondissement Gent. Het aangepaste regelement werd op donderdag 28 april 2011 goedgekeurd door het college. Als het reglement eind mei definitief wordt goedgekeurd door de gemeenteraad kan de nieuwe aanpak starten vóór 1 juli 2011.

Daniël is daar uiteraard bijzonder blij om. “De uitbreiding van onze Politieverordening is een zeer belangrijke stap in de verdere bestrijding van straffeloosheid. Een fiets die wordt gestolen, het lijkt niet zo erg. Tot het je zelf overkomt. Laat staan dat je gewond geraakt in een gevecht waar je niks kan aan doen. Als dan de dader ongestraft blijft omdat het parket té veel werk heeft is dat bijzonder frustrerend. Ook voor de Politie trouwens. Daarom zou het zeer goed zijn dat we die zaken als stedelijke overheid zélf zouden kunnen laten bestraffen, door de stedelijke GAS-ambtenaar. Als de gemeenteraad ons aangepaste reglement goedkeurt eind mei, dan kunnen we effectief al vóór de zomer aan de slag. Ik zie niet in wie hier niét mee akkoord zou gaan...?”

De rest van de officiële perstekst kunt u hieronder lezen.

Vooralsnog kunnen enkel overtredingen tegen bepalingen in stedelijke reglementen (de zogenaamde ‘GAS 1’) en lichte overtredingen tegen bepalingen uit het Strafwetboek (zoals vandalisme en nachtlawaai – evenwel enkel na doorverwijzing door de procureur, de zogenaamde ‘GAS 2’) met een gemeentelijke administratieve sanctie bestraft worden. Deze sanctie wordt opgelegd door de stedelijke GAS-ambtenaar en dus niet door de rechtbank.

 

Ook slagen & verwondingen en gewone of winkeldiefstal met GAS gesanctioneerd

Omdat sommige zwaardere overtredingen door omstandigheden vaak onbestraft blijven is beslist, na overleg met Procureur des Konings Johan Sabbe, om ook die te kunnen laten bestraffen met een GAS, de zogenaamde ‘GAS 3’. Het gaat (enkel) om opzettelijke slagen & verwondingen (artikel 398 Strafwetboek) en gewone diefstal & winkeldiefstal (artikelen 461 en 463 Strafwetboek). Er gelden enkele beperkende voorwaarden opdat dergelijke inbreuken in aanmerking zouden kunnen komen voor een administratieve boete:

Bij slagen en verwondingen:

  • de feiten moeten gepleegd zijn door personen van 16 jaar of ouder
  • er mag geen enkele verzwarende omstandigheid aanwezig zijn bij de slagen (dus geen voorbedachtheid, niet aan minderjarigen, niet i.v.m. intrafamiliaal geweld, geen arbeidsongeschiktheid, niet aan leraars, politieagenten, buschauffeurs, dokters, verpleegkundigen en andere bijzondere personen)
  • het materiële nadeel is kleiner of gelijk aan 125 euro
  • de verdachte is niet gekend voor geweldsdelicten (onder andere slagen, bedreigingen, belaging, vermogendelicten met geweld, zedenfeiten, enzovoort) gepleegd in de afgelopen 2 jaar
  • op het ogenblik van de vaststellingen staan de feiten duidelijk vast (bijvoorbeeld: de verdachte bekent; er zijn meerdere getuigen die de verdachte aanduiden als dader; er zijn camerabeelden van de slagen; enzovoort)

Bij (poging tot) gewone diefstal en winkeldiefstal:

  • de feiten moeten gepleegd zijn door personen van 16 jaar of ouder
  • een (poging tot) diefstal waarvan de waarde van het gestolen goed maximaal 125 euro bedraagt
  • de dader mag geen gelijkaardige feiten (vermogensdelicten) hebben gepleegd in de afgelopen twee jaar
  • op het ogenblik van de vaststellingen staan de feiten duidelijk vast (bijvoorbeeld: de verdachte bekent; er zijn meerdere getuigen die de verdachte aanduiden als dader; er zijn camerabeelden van de slagen; enzovoort)
  • er mag geen enkele vorm van geweld of gelijkgesteld geweld gebruikt zijn door de die

Als aan één van deze voorwaarden niet is voldaan blijft de behandeling bij het parket.

Als aan alle voorwaarden is voldaan kan de procureur het dossier doorsturen naar de Juridische Dienst van de Stad Gent. Die kan een boete opleggen of na bemiddeling een taakstraf afspreken (in plaats van de geldboete of in ruil voor een vermindering van de boete).

Start vóór 1 juli 2011?

De aangepaste Politieverordening op de openbare rust en veiligheid werd door het college goedgekeurd op donderdag 28 april 2011. Ze zal aan de gemeenteraad worden voorgelegd ter goedkeuring op maandag 23 of dinsdag 24 mei 2011. Na bekendmaking van het reglement kan de nieuwe aanpak nog vóór 1 juli 2011 starten.

Zie hier.

Update: De gemeenteraad is akkoord. Zie De Standaard van 24 mei 2011.

 

Hof: huurder verliest woning niet na drugshandel

Geplaatst op by
Reply

Een verhuurder vordert tevergeefs de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de huurwoning bij de kantonrechter. Van overbewoning of onderverhuur was geen sprake en drugshandel door een dochter leidt niet tot ontbinding van de huurovereenkomst. De verhuurder gaat in hoger beroep.

Het Hof overweegt:

De kantonrechter heeft rekening gehouden met de mogelijkheid dat tot in mei 2009 vanuit de woning van [geïntimeerde] is gehandeld in cocaïne door de oudste dochter van [geïntimeerde]. De kantonrechter heeft overlast tengevolge van drugshandel als relevante omstandigheid aangemerkt en daarom in het bijzonder onderzocht of de drugshandel overlast heeft meegebracht. Hij heeft daarvoor in de stellingen van Ymere onvoldoende aanknopingspunt gevonden. Dat de burgemeester van Amsterdam in het belang van de openbare orde bij brief van 8 juli 2009 een waarschuwing heeft gegeven levert niet zonder meer relevante overlast op die voor rekening van [geïntimeerde] moet worden gebracht, aldus de kantonrechter. Wat betreft de drugshandel heeft de kantonrechter verder overwogen dat niet doorslaggevend is dat [geïntimeerde] door de strafrechter is vrijgesproken van betrokkenheid bij de drugshandel.

In hoger beroep wil Ymere ingang doen vinden dat het enkele feit dat vanuit het gehuurde in cocaïne is gehandeld door de dochter van [geïntimeerde] betekent dat [geïntimeerde] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst hetgeen dan toereikende grond zou opleveren voor de door haar, Ymere, gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst.
Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat, kort gezegd, de enkele handel in cocaïne vanuit het gehuurde onvoldoende is om de gevorderde ontbinding en ontruiming te kunnen rechtvaardigen. Naar het oordeel van het hof heeft de kantonrechter dan ook terecht nader onderzoek gedaan naar de aard en omvang van de drugshandel die vanuit het gehuurde heeft plaatsgehad en de overige omstandigheden van het geval. Eveneens terecht heeft de kantonrechter in zijn overwegingen betrokken dat de drugshandel in mei 2009 is gestaakt, dat niet is gebleken dat de drugsoverlast recent overlast heeft meegebracht, dat niet is gebleken van een sluiting van het pand als bedoeld in artikel 7:231 lid 2 Burgerlijk Wetboek, dat niet is gebleken van betrokkenheid van [geïntimeerde] bij drugshandel, dat de oudste dochter van [geïntimeerde] die in cocaïne zou hebben gehandeld, ernstig ziek is alsmede dat deze dochter voor woonruimte is aangewezen op de door haar moeder gehuurde woning. Het gaat er immers niet alleen om of [geïntimeerde] een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst kan worden verweten, al dan niet met inachtneming van het bepaalde in artikel 7:219 Burgerlijk Wetboek. Het gaat er ook om vast te stellen of ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. Op grond van alle omstandigheden die de kantonrechter in zijn overwegingen heeft betrokken heeft de kantonrechter kunnen oordelen dat hier niet kan worden gesproken van een tekortkoming van [geïntimeerde] in de nakoming van de huurovereenkomst die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

Bovenomschreven samenstel van omstandigheden is in hoger beroep niet althans niet voldoende betwist. Gelet op al die omstandigheden heeft Ymere het hof er niet van overtuigd dat zijn beslissing in hoger beroep een andere zou moeten zijn. Daarbij tekent het hof nog aan dat [geïntimeerde] bij memorie van antwoord met betrekking tot de ziekte van haar oudste dochter bewijsstukken in het geding heeft gebracht, waaraan bewijs voor haar ziekte kan worden ontleend. Dit materiaal is door Ymere onvoldoende gemotiveerd bestreden.

(…)

Daaraan zij nog toegevoegd dat de drugshandel die in dit geding aan de orde is niet zonder meer op één lijn kan worden gesteld met de exploitatie van een hennepkwekerij in een gehuurd pand. Bij een hennepkwekerij wordt immers, naar moet worden aangenomen, allerhande risico voor het gehuurde in het leven geroepen waarvan in dit geval niet kan worden gesproken.

Zie LJN: BQ2738.

Raad van State: B&W moest optreden tegen overlast houtkachel

Geplaatst op by
Reply

Het college van B&W van de gemeente Bergen weigert op te treden tegen overlast van een houtkacheltje. De rechtbank verplicht het college daartoe. Er is sprake van een overtreding van artikel 7.3.2. van de Bouwverordening.

De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State acht deze uitspraak rechtmatig:

De rechtbank heeft terecht overwogen dat het college niet zonder nader onderzoek heeft kunnen komen tot het besluit om het handhavend optreden waarom was verzocht, te weigeren. Daarbij is van belang dat de gegevens die het college voorafgaand aan het besluit van 30 juni 2009 ter zake van mogelijke onrechtmatige hinder op het perceel had verzameld, aanleiding gaven tot een nader onderzoek teneinde objectief vast te stellen of de stookactiviteiten op het perceel onrechtmatige hinder voor de omgeving veroorzaakten.

Het betoog van het college dat nader onderzoek praktisch onmogelijk was, wordt niet gevolgd. De omstandigheid dat Hoven de tuinkachel onklaar had gemaakt, alsmede de stelling dat bij het besluit van 30 juni 2009 een dwangsom was opgelegd die volgens het college zou worden verbeurd bij gelegenheid van een dergelijk onderzoek, leidt niet tot de conclusie dat het op voorhand onvoorstelbaar is dat uit enig onderzoek een resultaat kan worden verkregen aan de hand waarvan het college kan bepalen dat al dan niet aan artikel 7.3.2. van de bouwverordening wordt voldaan. Het is in beginsel aan het college te bepalen op welke wijze dit onderzoek zal plaatsvinden, waarbij zo nodig de verplichting om aan de bij het besluit van 30 juni 2009 opgelegde last te voldoen wordt opgeschort. Het staat niet op voorhand vast dat door toedoen van Hoven of vanwege andere bezwaren dit onderzoek niet kan plaatsvinden.

Zie LJN: BQ3427.

Huurder moet vanwege geluidsoverlast laminaatvloer verwijderen

Geplaatst op by
Reply

Een huurder heeft een laminaatvloer in zijn woning gelegd. De onderbuurman klaagt over geluidsoverlast. De verhuurder wil vervolgens dat de laminaatvloer verwijderd wordt. De verhuurder zegt dit te mogen vragen gezien de voorwaarden in de huurovereenkomst.

De rechter stelt:

Partijen strijden over het antwoord op de vraag of [gedaagde partij] gehouden is om de in haar bovenwoning aanwezige vloerbedekking in de vorm van een laminaatvloer met ondervloer in overeenstemming te doen zijn met de door Woonconcept daarvoor gestelde voorwaarden.

Anders dan [gedaagde partij] meent, is daarbij niet relevant of zij geluidsoverlast veroorzaakt of heeft veroorzaakt. Onomstreden is immers dat een harde vloerbedekking zoals door [gedaagde partij] in haar woning is aangebracht in relevante mate kan bijdragen aan door andere bewoners van hetzelfde woningcomplex ervaren geluidsoverlast. Het is dan ook op zichzelf niet onredelijk dat Woonconcept bij gestapelde woningen voorwaarden wil verbinden aan het gebruik van harde vloerbedekking, zoals een laminaatvloer, ongeacht de vraag of er feitelijk (al) sprake is van (klachten over) geluidsoverlast.

(…)

Anders dan [gedaagde partij] meent, is er geen grond voor een conclusie dat Woonconcept jegens haar in strijd zou handelen met de eisen van redelijkheid en billijkheid, althans voor een conclusie dat wat Woonconcept thans van haar verlangt naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid als onaanvaardbaar moet worden aangemerkt.
a. Zoals overwogen is het niet onredelijk te achten dat Woonconcept eisen stelt aan het gebruik van harde vloerbedekking in woningen als die van [gedaagde partij].
b. Voorts is gesteld noch gebleken dat de gestelde voorwaarden zelf onredelijk zouden zijn.
c. Dat [gedaagde partij] geen (geluids)overlast zou veroorzaken, is, zoals overwogen, niet relevant.
d. Evenmin is relevant het gegeven dat niet zou vaststaan dat de vloer met de huidige ondervloer niet aan Woonconcepts voorwaarden ter zake zou voldoen. [gedaagde partij] heeft immers al toegezegd de ondervloer te vervangen.
e. Dat Woonconcept zich niet op voorhand akkoord wilde verklaren met de door [gedaagde partij] genoemde vervangende ondervloer kan haar, anders dan [gedaagde partij] doet, niet worden verweten. Het gaat er immers om dat er feitelijk een geluidsreductie van 10 dB wordt bereikt en niet dat een ondervloer wordt toegepast die bepaalde geluidsreducerende kwaliteiten zou hebben. Anders gezegd, het gaat – ook in de voorwaarden – om het resultaat dat moet worden bereikt en niet om het middel dat wordt gebruikt in de verwachting / om dat resultaat te bereiken.
f. Het is evenmin Woonconcept die moet aantonen dat een harde vloerbedekking niet aan de gestelde voorwaarden voldoet, met name die omtrent de minimale geluidsreductie, doch de bewoner annex gebruiker van die harde vloerbedekking.
g. Uit de voorwaarden volgt niet dat Woonconcept ‘impliciet toestemming geeft’ voor het leggen van een laminaatvloer met ondervloer ‘die niet vooraf behoeft te worden gevraagd.’ Die wordt alleen gegeven indien aan de gestelde voorwaarden wordt voldaan of anders gezegd Woonconcept onthoudt haar instemming of trekt die in, indien komt vast te staan dat een al gelegde harde vloerbedekking niet aan die voorwaarden voldoet. Het gevolg daarvan is dat de bewoner een vloerbedekking die niet aan de voorwaarden voldoet, dient aan te passen of te verwijderen.

Huurder moet de vloer verwijderen onder last van een dwangsom.

Zie LJN:BQ2944.