De Vereniging van Eigenaars (VvE) versus overlastveroorzakers: wat is er mogelijk?

overlastVerenigingen van Eigenaars (VvE) hebben diverse instrumenten om overlast aan te pakken. In een recente zaak ontzegt een de algemene ledenvergadering van de VvE een bewoner van een appartementencomplex het gebruik van zijn woning. De bewoner heeft zich ernstig misdragen: hij veroorzaakt geluidsoverlast, gooide een ruit in en dreigde het hele appartementencomplex op te blazen. De bewoner stelt dat hij inmiddels onder behandeling staat van de hulpverlening en dat het besluit van de VvE in strijd is met de redelijkheid en billijkheid.

De rechter is het daarmee oneens:

De kantonrechter stelt voorop dat beoordeeld moet worden of de VvE op 29 oktober 2013 tot het besluit heeft kunnen komen. De kantonrechter is met de VvE van mening dat het behandelplan van [verzoeker 2] een positieve ontwikkeling is, maar dat de onderzoeken en behandelingen van [verzoeker 2] eerder hadden kunnen en moeten plaatsvinden. Zoals door [verzoekers]is aangegeven is het incident van 25 augustus 2013 aanleiding geweest tot versnelde opname en behandeling van [verzoeker 2]. Deze opname vond evenwel pas plaats na de datum van het besluit. Dit terwijl er toch al ruim voor het incident door de VvE aan [verzoekers]was aangegeven dat de situatie onhoudbaar was geworden. Zo hebben er diverse gesprekken plaatsgevonden, is er een kort geding opgestart tegen [verzoekers]en is er een waarschuwing gegeven. De VvE heeft aangegeven dat de andere eigenaren en bewoners bang zijn voor het onvoorspelbare gedrag van [verzoeker 2] en op eieren lopen. De kantonrechter is met de VvE van oordeel dat de incidenten rondom [verzoeker 2] niet gering zijn, zoals [verzoekers]doen voorkomen. De kantonrechter is met de VvE van oordeel dat van haar, gelet op hetgeen in het verleden is gebeurd, niet langer verlangd kan worden om de overlast door [verzoeker 2] te accepteren. De kantonrechter is daarbij van mening dat de VvE de belangen van [verzoekers]bij haar besluitvoering voldoende heeft meegewogen. De VvE heeft in redelijkheid tot het besluit van 29 oktober 2013 kunnen komen.

In deze zaak lukt het de VvE dus om de overlastveroorzaker het gebruik van de woning te ontzeggen. Ook in andere zaken, waarover ik eerder schreef (1 & 2), lukte dat.

VvE’s hebben ook andere instrumenten. Zo legt de VvE een boete van 5.000 euro op aan een overlastgevende appartementsgerechtigde. De gerechtigde verhuurde het appartement als short stay verblijf aan toeristen, had geen vloerisolatie en veroorzaakte daarom veel geluidsoverlast. De rechter acht de boete niet onredelijk en matigt deze dus ook niet.

overlastEen VvE stapt ook regelmatig naar de rechter om spullen te laten verwijderen. Zo vorderde een VvE met succes een verwijderingsverbod in een zaak over een illegaal aangelegd dakterras. In een andere zaak dwong een lid de VvE om op te treden tegen een biljarttafel die illegaal geplaatst was in de gemeenschappelijke ruimte.

 

Zie ECLI:NL:RBNHO:2014:3118 (VvE ontzegging gebruik).

Zie ECLI:NL:RBAMS:2014:1382 (VvE boete geluidsoverlast).

Zie ECLI:NL:RBAMS:2010:9210 (Dakterras & VvE).

Zie ECLI:NL:RBROT:2014:7413 (VvE & Biljart).

Onrechtmatige hinder door dakterras

Gedaagde bouwt een dakterras op zijn bovenwoning en gebruikt daarbij schrootjes. Hij heeft daarvoor een bouwvergunning. De buurman stelt dat sprake is van onrechtmatige hinder (art. 5:37 BW):

[eiser] heeft aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat er met betrekking tot de aanbouw van [gedaagde] sprake is van onrechtmatige hinder vanuit oogpunt van esthetiek, privacy en veiligheid alsmede ten gevolge van afname van licht en uitzicht. De gevel voorzien van kunststof schroten is onder andere zichtbaar vanaf de buitenplaats op de begane grond welke [eiser] als bedrijfsterras wil gebruiken. De uitstraling van die gevel past niet bij de kwaliteit die hij met zijn onderneming wil uitstralen. Tevens zou er sprake zijn van overbouw. Verder vormen de vensters in de gevel met zicht op zijn woonterras en de buitenplaats een inbreuk op de privacy. Tevens zou de wijze van uitvoering door middel van kunststof kozijnen in strijd met de bouwvergunning zijn.

De rechtbank overweegt in het algemeen:

De rechtbank overweegt dat het antwoord op de vraag of sprake is van onrechtmatige hinder, afhangt van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor toegebrachte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval. Verder overweegt de rechtbank dat de woningen van partijen onderdeel uitmaken van een rij van aan elkaar geschakelde tussenwoningen midden in het centrum van [woonplaats]. Op die locatie hebben buren binnen de grenzen van het betamelijke het een en ander van elkaars nabijheid te verdragen. De rechtbank zal de door [eiser] aangehaalde hinderlijke aspecten in het licht van bovenstaande beoordelen.

Vervolgens gaat de rechtbank onder meer in op de esthetiek:

De muur van de aanbouw waarop de schroten zijn aangebracht grenst aan het woonterras van [eiser] op de eerste verdieping, zodat [eiser] vanaf zijn woonterras direct en vanaf de buitenplaats op de begane grond schuin omhoogkijkend zicht heeft op de schroten. Alhoewel de constructie mogelijk niet de schoonheidsprijs verdient is de rechtbank van oordeel dat de litigieuze schroten bezien tegen de achtergrond van de esthetische uitstraling van de omgeving waarin de schroten zijn ingebed, niet zodanig in negatieve zin opvallen dat het handhaven daarvan als onrechtmatig zou moeten worden beschouwd.
Hetzelfde geldt voor de wijze waarop de regenpijp is aangebracht. Met betrekking tot de regenpijp heeft [eiser] onder verwijzing naar eerdergenoemd rapport nog gesteld dat de constructie kan leiden tot overlast en schade aan de patiomuur van [eiser]. De rechtbank overweegt dat de zwakte van de stelling al blijkt uit het gebruik van de term ‘kan’. Verder is de rechtbank van oordeel dat de mogelijkheid van schade of overlast weliswaar is terug te vinden in genoemd rapport maar in datzelfde rapport onvoldoende onderbouwing vindt. Immers in het rapport wordt niet nader aangegeven waarom alsmede op welke wijze de constructie tot schade of overlast zou kunnen leiden, noch waaruit die schade dan zou bestaan. De rechtbank zal dan ook aan de onvoldoende onderbouwde stelling voorbij gaan. ‘

Wel zorgen de vensters voor onrechtmatige hinder:

In de muur van de aanbouw die direct grenst aan het perceel van [eiser] bevinden zich
3 vensters. De rechtbank overweegt dat de plaatsing van die vensters, welke uitzicht bieden op het woonterras op de eerste verdieping en de buitenplaats op de begane grond van [eiser], onrechtmatig is indien daarbij niet wordt voldaan aan het bepaalde in artikel 5:51 Burgerlijk Wetboek. De vensters zijn nagenoeg geheel afgeplakt met folie. De rechtbank overweegt dat genoemd artikel 5:51 een duurzame niet op eenvoudige wijze ongedaan te maken toestand beoogt. De rechtbank is van oordeel dat daarvan door middel van het plakken van folie geen sprake is, omdat de folie op eenvoudige wijze verwijderd kan worden. Derhalve is de rechtbank van oordeel dat de huidige situatie onrechtmatig is en opgeheven dient te worden.

De vensters moeten worden vervangen.

Zie LJN: BR5522.