Huurder vordert tevergeefs schadevergoeding verhuurder na gebrekkige aanpak overlast

Een huurder ondervindt veel overlast van zijn buren. Deze buren huren hun woning van dezelfde verhuurder. De eiser in deze zaak stelt dat de verhuurder te weinig heeft gedaan om de woonoverlast aan te pakken en vordert meer dan 17000 euro schadevergoeding. De rechtbank stelt dat de verhuurder wel verplicht is de overlast aan te pakken, maar dat de schadevergoeding niet kan worden toegewezen.

De rechtbank overweegt:

4.7 Hoewel het daadwerkelijk nemen van concrete rechtsmaatregelen jegens [A] na de uitkomst van het geluidsonderzoek op 9 juli 2010 wellicht voortvarender had gekund en had gemoeten, is het dralen van [gedaagde] na het bekend worden van de onderzoeksresultaten door te wachten tot 3 november 2010 met het uitbrengen van de dagvaarding, van onvoldoende gewicht om daarop een toerekenbare tekortkoming aan te nemen die voor de toewijzing van de vordering tot schadevergoeding vereist is. Immers, niet de overlast zelf, maar het verzuim van de verhuurder om tegen de huurder die de overlast veroorzaakt op te treden, leidt tot schadeplichtigheid van de verhuurder. In de gegeven omstandigheden had het [eisers] duidelijk moeten zijn dat [gedaagde], gelet op de sedert januari 2010 en met name in de periode van mei tot juli 2010 ondernomen activiteiten, doende was om de problematiek aan te pakken. [gedaagde] mag redelijkerwijs enige tijd geboden worden om een gerechtelijke procedure voor te bereiden. In dit licht bezien had het van [eisers] verlangd mogen worden dat hij [gedaagde] een termijn had gesteld binnen welke [gedaagde] concrete rechtsmaatregelen zou treffen tegen [A]. Pas indien [gedaagde] kenbaar zou maken daaraan geen gevolg te willen geven, dan wel uit haar houding zou kunnen worden afgeleid dat zij niet van plan was verdere stappen tegen [A] te ondernemen, had [eisers] goede reden gehad om de huurovereenkomst op te zeggen en de gevolgen daarvan voor rekening van [gedaagde] te brengen. [eisers] heeft echter een dergelijke ingebrekestelling of mededeling niet aan [gedaagde] gericht en heeft al in augustus 2010 besloten de huurovereenkomst op te zeggen. De slotsom is dat op de opzeggingsdatum niet reeds sprake was van een zodanige toerekenbare tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] dat deze grond kan bieden voor de vordering van [eisers].
[eisers] heeft bestreden dat een ingebrekestelling is vereist en heeft in dit verband verwezen naar het arrest van de Hoge Raad 17 juni 1994, NJ 1994, 670. Echter, anders dan in de onderhavige zaak, kon in die zaak een ingebrekestelling achterwege blijven omdat uit de houding van de verhuurder (St.Joseph) bleek dat die niet een procedure tegen de overlastveroorzaker wilde beginnen. De verwijzing naar het andere arrest (Van Bommel/Ruijgrok) mist relevantie omdat het in die zaak onder meer ging om de vraag of voor (partiƫle) ontbinding een ingebrekestelling vereist was of dat volstaan kon worden met een mededeling aan de verhuurder ingeval zich gebreken aan het gehuurde voordoen.

4.8 Een en ander leidt tot de conclusie dat geen sprake is van een tekortkoming in de nakoming die aansprakelijkheid oplevert voor de door [eisers] gevorderde vergoeding van schade. De primaire vordering zal dan ook als ongegrond worden afgewezen.

Zie LJN: BX4256.

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *