Overlast rond café rechtvaardigt ontbinding huurovereenkomst niet

Rondom een café wordt veel overlast veroorzaakt. De gemeente Amsterdam is in eerste instantie verhuurder van het cafégebouw. De gemeente draagt het gebouw over aan de organisatie Zeedijk, die o.a. het woon- en leefklimaat op de Zeedijk moet verbeteren. De nieuwe verhuurder wil de huurovereenkomst wegens de overlast beëindigen. De huurder Heiniken stemt daar niet mee in.

De kantonrechter wijst de vordering van Zeedijk om de huurovereenkomst te ontbinden af. De verhuurder gaat in hoger beroep. Het Hof overweegt:

“3.4.2 Zeedijk heeft nader bewijs aangeboden van de overlast. Het hof acht nader bewijs daarvan evenwel niet nodig. Heineken betwist niet dat er in en om het café al meer dan zes jaren overlast wordt veroorzaakt; Heineken beroept zich er juist op dat de door Zeedijk genoemde overlast al 25 jaar bestaat, hetgeen Zeedijk niet ontkent. Daaraan verbindt Heineken het verweer dat de gemeente altijd heeft geweten dat het café werd bezocht door een luidruchtige doelgroep, en de gang van zaken altijd aldus is geweest dat telkens wanneer overlast werd veroorzaakt of de sluitingstijden niet werden nageleefd, de gemeente, tevens hoofdverhuurder, ingreep met gebruikmaking van haar publiekrechtelijke bevoegdheden, zonder Heineken daarin te betrekken. De politie stelde dan orde op zaken of de gemeente stelde nadere voorwaarden aan de exploitatie-vergunning of trok de vergunning in. Nimmer in al die jaren heeft de gemeente de overlast aan Heineken verweten en nimmer heeft de gemeente van Heineken verlangd dat Heineken maatregelen zou treffen om aldaar de overlast te bestrijden. Gezien de bijzondere doelgroep van bezoekers en het gebied waarin de bedrijfsruimte is gelegen bestond een rolverdeling tussen de gemeente Amsterdam en Heineken in die zin dat Heineken alleen diende te zorgen voor de huurbetalingen en exploitatie van het café, terwijl de gemeente Amsterdam zorgde voor het toezicht op de exploitatie van het café en de openbare orde. De handhaving van de sluitingstijden en de bestrijding van de overlast vielen in die rolverdeling onder de verantwoordelijkheid van de gemeente Amsterdam en niet van Heineken.

3.4.3 Dit verweer slaagt. De door Heineken gestelde rolverdeling is door Zeedijk niet ontkend. Zeedijk heeft wel toegelicht en aannemelijk gemaakt dat de gemeente de overtreding van de sluitingstijden en de overlast niet, althans niet steeds, heeft geduld, maar dat weerspreekt die rolverdeling niet. Deze rolverdeling tussen de gemeente Amsterdam en Heineken is aan te merken als een aanvaarding zijdens de gemeente Amsterdam van de omstandigheid dat Heineken zich van die overlast en onregelmatigheden in en om het café afzijdig hield. Als opvolgend verhuurder kan Zeedijk de houding van Heineken, die door haar rechtsvoorganger steeds is aanvaard, niet, als het ware met terugwerkende kracht, als wanprestatie aan Heineken verwijten. Voor zover de vordering tot ontbinding is gestoeld op het gedrag van Heineken ná de rechtsopvolging geldt het volgende. Hetgeen hiervoor over de de rolverdeling tussen Heineken en de gemeente Amsterdam is overwogen betekent niet zonder meer dat Zeedijk gehouden is die rolverdeling in de toekomst te accepteren. Gelet op de bestendige gedragslijn in het verleden mocht van Zeedijk echter wel worden verwacht dat zij Heineken na de rechtsopvolging duidelijk zou maken dat zij in het vervolg een andere opstelling van haar verwachtte. Dat dat (tijdig) is gebeurd is het hof niet gebleken. Onder die omstandigheden kan Heineken niet worden verweten dat zij na de rechtsovergang haar oude opstelling heeft gehandhaafd. De lengte van de periode tussen het ontruimingsvonnis van 9 augustsus 2007 en de feitelijke ontruiming (die blijkens produktie 3 bij conclusie van antwoord vóór medio november 2007 haar beslag had gekregen) rechtvaardigt voorts niet het verwijt dat tegen de overlast veroorzakende onderhuurder niet adequaat is opgetreden. Op grond van het voorgaande kan in ieder geval niet worden gezegd – ongeacht de vraag in hoeverre de gedragingen van de exploitanten en de bezoekers aan Heineken kunnen worden toegerekend – dat Heineken onder de hoofdhuurovereenkomst is tekortgeschoten door (i) de hinder en overlast, (ii) het niet naleven van de exploitatievoorwaarden en (iii) het beheer van het gehuurde in verband met de hinder en overlast.”

Het Hof bekrachtigt het bestreden vonnis.

Zie LJN: BP7068.

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *