Tag Archives: Ontbinding huurovereenkomst

Rechter wijst ontruimingsvordering na drugshandel af

Geplaatst op by
Reply

In een huurwoning wordt drie kilogram hasj aangetroffen. De burgemeester spreekt het voornemen uit om de woning op grond van art. 13b Opiumwet te sluiten. De verhuurder wil daarom dat de woning ontruimd wordt. De voorzieningenrechter wijst deze vordering af. Hij overweegt:

4.8.  Als de voorgenomen sluiting door de burgemeester buiten beschouwing wordt gelaten, resteert ter ondersteuning van de ontruimingsvordering de vondst van ongeveer 3 kilogram hasj in de woning alsmede de doorzoeking van de woning door de politie, waardoor overlast aan omwonenden zou zijn veroorzaakt.

4.9.  Betwijfeld kan worden of op basis van deze twee feiten kan worden geoordeeld dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichting uit de huurovereenkomst of zich niet als goed huurder hebben gedragen. Daarbij acht de voorzieningenrechter mede van belang dat noch in de huurovereenkomst, noch in de toepasselijke huurvoorwaarden een specifieke bepaling omtrent handelen in strijd met de Opiumwet is opgenomen en dat er, behalve de aanwezigheid van 3 kilogram hasj, niets is gesteld of gebleken dat wijst op drugshandel vanuit de woning. Verder heeft Woonbron weliswaar in algemene termen gesteld dat een huiszoeking door de politie voor de omwonenden overlast oplevert, maar heeft zij nagelaten aan te geven waaruit deze overlast concreet zou hebben bestaan. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter brengt enige onrust in de straat door de (eenmalige) aanwezigheid van de politie in een woning niet zonder meer met zich mee dat sprake is van overlast voor de omwonenden.

De rechter vervolgt:

4.15.  Op dit moment is nog onzeker of het tot een sluiting van de woning zal komen. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben laten weten dat zij zich in het zienswijzen¬gesprek van 23 maart 2011 tegen de sluiting zullen verweren. De voorzieningenrechter acht dit verweer niet bij voorbaat kansloos, zodat er op dit moment nog niet van uitgegaan kan worden dat de woning daadwerkelijk zal worden gesloten. Indien de gevorderde ontruiming desondanks zou worden toegewezen als thans door Woonbron verzocht, zou dit tot gevolg hebben dat Woonbron direct na een eventueel besluit tot sluiting tot ontruiming van de woning kan overgaan. Dat zou, zoals [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] terecht hebben aangevoerd, met zich meebrengen dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] worden beperkt in hun mogelijkheden tot het instellen van bezwaar en/of beroep tegen dat besluit. Het is immers zeer de vraag of zij na de ontruiming nog voldoende belang hebben bij het instellen van dergelijke rechtsmiddelen. De voorzieningenrechter acht een dergelijke beperking van de rechts¬bescherming van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet gerechtvaardigd.

Zie LJN: BQ0389.

De vraag is of de verhuurder niet voorbarig optreedt. Na sluiting kan hij de huurovereenkomst namelijk zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden. In een vergelijkbaar  geval wijst de Rotterdamse voorzieningenrechter de vordering wel toe. Zie hiervoor LJN: BQ0390.

Verhuurder mag proces-verbaal gebruiken bij uitzetting drugshandelaar

Geplaatst op by
Reply

Gegevensuitwisseling tussen verhuurder, OM en gemeente is een ingewikkelde zaak binnen de aanpak van overlast. Verhuurders willen binnen de ontbindings- en ontruimingsprocedure graag processen-verbaal uit het strafdossier gebruiken. Het Hof Den Haag heeft op 15 februari 2011 geoordeeld dat dit in beginsel kan. Meer →

Hof: ontbinding huurovereenkomst wegens hennepdrogerij terecht

Geplaatst op by
Reply

Een huurder gebruikt een woonhuis als hennepkwekerij en drogerij. De verhuurder wil de huurovereenkomst ontbinden en de woning ontruiming. Het Hof acht dat rechtmatig:

“4.10 Het enkele feit dat zich in de woning een hennepdrogerij bevond als door de politie beschreven, volstaat om te oordelen dat sprake is van een tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt. De uitzonderingen van artikel 6:265 lid 1 BW doen zich naar het oordeel van het hof hier niet voor. Ook indien zou komen vast te staan dat de hennep die in de drogerij is aangetroffen afkomstig is van de vijf potten die in de garage zijn aangetroffen, hetgeen het hof overigens gelet op de bevindingen van de politie niet aannemelijk voorkomt, verandert dat niets aan de zaak. Het moge zo zijn dat strafrechtelijk gezien het voorhanden hebben van vijf planten voor eigen gebruik wordt gedoogd, maar dat betekent niet dat verhuurders in alle gevallen alleen tegen huurders zouden kunnen optreden indien zou komen vast te staan dat de aangetroffen hennep afkomstig is van meer dan vijf planten. Civielrechtelijk gaat het om de vraag of sprake is van een tekortkoming die de ontbinding van de overeenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt en naar het oordeel van het hof is dat in dit geval, bezien tegen de achtergrond van de eerdere ontmanteling van een hennepkwekerij, het geval.”

Zie LJN: BP8605.

Huurovereenkomst zonder rechter ontbonden na drugshandel

Geplaatst op by
Reply

De burgemeester van Utrecht sluit wegens drugshandel op grond van art. 13b Opiumwet een kiosk. Vervolgens wil de gemeente als verhuurder de huurovereenkomst op grond van art. 7:231 lid 2 BW de huurovereenkomst zonder tussenkomst van de rechter ontbinden. De rechter acht dit rechtmatig en wijst de vordering tot ontruiming van het perceel toe.

Zie LJN: BP8514

 

Overlast rond café rechtvaardigt ontbinding huurovereenkomst niet

Geplaatst op by
Reply

Rondom een café wordt veel overlast veroorzaakt. De gemeente Amsterdam is in eerste instantie verhuurder van het cafégebouw. De gemeente draagt het gebouw over aan de organisatie Zeedijk, die o.a. het woon- en leefklimaat op de Zeedijk moet verbeteren. De nieuwe verhuurder wil de huurovereenkomst wegens de overlast beëindigen. De huurder Heiniken stemt daar niet mee in.

De kantonrechter wijst de vordering van Zeedijk om de huurovereenkomst te ontbinden af. De verhuurder gaat in hoger beroep. Het Hof overweegt:

“3.4.2 Zeedijk heeft nader bewijs aangeboden van de overlast. Het hof acht nader bewijs daarvan evenwel niet nodig. Heineken betwist niet dat er in en om het café al meer dan zes jaren overlast wordt veroorzaakt; Heineken beroept zich er juist op dat de door Zeedijk genoemde overlast al 25 jaar bestaat, hetgeen Zeedijk niet ontkent. Daaraan verbindt Heineken het verweer dat de gemeente altijd heeft geweten dat het café werd bezocht door een luidruchtige doelgroep, en de gang van zaken altijd aldus is geweest dat telkens wanneer overlast werd veroorzaakt of de sluitingstijden niet werden nageleefd, de gemeente, tevens hoofdverhuurder, ingreep met gebruikmaking van haar publiekrechtelijke bevoegdheden, zonder Heineken daarin te betrekken. De politie stelde dan orde op zaken of de gemeente stelde nadere voorwaarden aan de exploitatie-vergunning of trok de vergunning in. Nimmer in al die jaren heeft de gemeente de overlast aan Heineken verweten en nimmer heeft de gemeente van Heineken verlangd dat Heineken maatregelen zou treffen om aldaar de overlast te bestrijden. Gezien de bijzondere doelgroep van bezoekers en het gebied waarin de bedrijfsruimte is gelegen bestond een rolverdeling tussen de gemeente Amsterdam en Heineken in die zin dat Heineken alleen diende te zorgen voor de huurbetalingen en exploitatie van het café, terwijl de gemeente Amsterdam zorgde voor het toezicht op de exploitatie van het café en de openbare orde. De handhaving van de sluitingstijden en de bestrijding van de overlast vielen in die rolverdeling onder de verantwoordelijkheid van de gemeente Amsterdam en niet van Heineken.

3.4.3 Dit verweer slaagt. De door Heineken gestelde rolverdeling is door Zeedijk niet ontkend. Zeedijk heeft wel toegelicht en aannemelijk gemaakt dat de gemeente de overtreding van de sluitingstijden en de overlast niet, althans niet steeds, heeft geduld, maar dat weerspreekt die rolverdeling niet. Deze rolverdeling tussen de gemeente Amsterdam en Heineken is aan te merken als een aanvaarding zijdens de gemeente Amsterdam van de omstandigheid dat Heineken zich van die overlast en onregelmatigheden in en om het café afzijdig hield. Als opvolgend verhuurder kan Zeedijk de houding van Heineken, die door haar rechtsvoorganger steeds is aanvaard, niet, als het ware met terugwerkende kracht, als wanprestatie aan Heineken verwijten. Voor zover de vordering tot ontbinding is gestoeld op het gedrag van Heineken ná de rechtsopvolging geldt het volgende. Hetgeen hiervoor over de de rolverdeling tussen Heineken en de gemeente Amsterdam is overwogen betekent niet zonder meer dat Zeedijk gehouden is die rolverdeling in de toekomst te accepteren. Gelet op de bestendige gedragslijn in het verleden mocht van Zeedijk echter wel worden verwacht dat zij Heineken na de rechtsopvolging duidelijk zou maken dat zij in het vervolg een andere opstelling van haar verwachtte. Dat dat (tijdig) is gebeurd is het hof niet gebleken. Onder die omstandigheden kan Heineken niet worden verweten dat zij na de rechtsovergang haar oude opstelling heeft gehandhaafd. De lengte van de periode tussen het ontruimingsvonnis van 9 augustsus 2007 en de feitelijke ontruiming (die blijkens produktie 3 bij conclusie van antwoord vóór medio november 2007 haar beslag had gekregen) rechtvaardigt voorts niet het verwijt dat tegen de overlast veroorzakende onderhuurder niet adequaat is opgetreden. Op grond van het voorgaande kan in ieder geval niet worden gezegd – ongeacht de vraag in hoeverre de gedragingen van de exploitanten en de bezoekers aan Heineken kunnen worden toegerekend – dat Heineken onder de hoofdhuurovereenkomst is tekortgeschoten door (i) de hinder en overlast, (ii) het niet naleven van de exploitatievoorwaarden en (iii) het beheer van het gehuurde in verband met de hinder en overlast.”

Het Hof bekrachtigt het bestreden vonnis.

Zie LJN: BP7068.