VVE spreekt overlastveroorzaker tevergeefs aan

In een appartementengebouw veroorzaakt bezoek van een bewoner overlast. Er is ook sprake van lekkage. De VVE stapt naar de rechter en vordert dat de bewoner niet in strijd met het reglement mag handelen door het appartement voor derden open te stellen. De vordering wordt door de rechtbank en door het gerechtshof afgewezen. De VVE heeft onvoldoende aangetoond dat sprake is van ernstige overlast. Lees verder

Vereniging van Eigenaars (VvE) dwingt eigenaar tot verwijdering honden uit woning

Een appartementseigenaar veroorzaakt veel overlast. Er verblijven vier honden in zijn woning. De Vereniging van Eigenaars (VvE) vordert dat de eigenaar de honden uit het appartementencomplex verwijdert. De voorzieningenrechter verplicht de eigenaar om twee honden te verwijderen. Lees verder

Televisieprogramma The Face veroorzaakt overlast voor VvE en appartementseigenaren

In een appartementengebouw wordt het tv-programma The Face opgenomen. De deelnemers wonen een tijd in het gebouw en veroorzaken veel overlast. De Vereniging van Eigenaars (VvE) vordert dat de tv-producent Talpa het programma stopt en het appartement ontruimd. Talpa geeft toe dat overlast is veroorzaakt maar heeft inmiddels maatregelen genomen (jacuzzi verwijderd, huisregels opgesteld etc). De voorzieningenrechter wijst het gevorderde daarom af: Lees verder

Appartementseigenaren proberen tevergeefs komst kinderdagverblijf tegen te houden

Bewoners van een appartement proberen bij de rechter de komst van een kinderdagverblijf tegen te houden. Zij beroepen zich op verschillende verboden uit het modelreglement bij de splitsingsakte en vorderen een verbod om het appartement te verbouwen en te gebruiken als kinderdagverblijf. Deze vordering wordt afgewezen:

4.1.  Uit de splitsingstekeningen blijkt zonder meer dat de tuin onderdeel uitmaakt van de appartementsrechten met nummer 1 en derhalve niet tot de gemeenschappelijke ruimten behoort. De primair gestelde grondslag voor de vordering van Eisers kan derhalve niet tot toewijzing daarvan leiden.

4.2.  Het beroep op artikel 17 lid 4 van het modelreglement kan evenmin tot toewijzing leiden. De bestemming zoals weergegeven in de splitsingsakte met betrekking tot indexnummer 1 is ‘bedrijfsruimte’. Nu een kinderdagverblijf heeft te gelden als bedrijf, gebruiken Gedaagden dit gedeelte overeenkomstig de daaraan nader gegeven bestemming, zodat zij voldoen aan de door dat artikel gestelde eis.

4.3.  Voor wat betreft het beroep op artikel 22 lid 1 van het modelreglement is de voorzieningenrechter met Gedaagden van oordeel dat aannemelijk is dat in de splitsingstekeningen met de daarin voorkomende aanduidingen “tuin”, ”badk.”, “slpk.”, “kmr.”, “keuken” een feitelijke beschrijving wordt gegeven van het feitelijk gebruik van die ruimten ten tijde van de splitsing. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter geven die aanduidingen niet (tevens) de bestemming van die ruimten weer. Als dat anders zou zijn (die aanduidingen de bestemming van de desbetreffende ruimte zou weergeven), zouden ook de ruimten die in de splitsingstekeningen zijn aangeduid met ”badk.”, “slpk.”, “kmr.”, “keuken” etc. zonder aanpassing van de splitsingsakten geen andere bestemming kunnen krijgen. Het is onaannemelijk dat zulks de bedoeling is geweest bij het tot stand brengen van de splitsing. Op grond het hiervoor overwogene valt voorshands niet te concluderen dat de bij de appartementen van Gedaagden behorende grond – wegens de benaming ‘tuin’ in de splitsingstekening – in de splitsingsakte is bestemd (in de zin van artikel 22 lid 1 van het modelreglement) als ‘tuin’. Om die reden moet voorshands worden geoordeeld dat het beroep van Eisers op de artikelen 17 lid 4 en 22 lid 1 van het modelreglement niet opgaat. Daarbij komt dat het nog maar de vraag is of de bodemrechter, indien geadieerd, hetgeen Gedaagden voornemens zijn met de tuin te gaan doen, en waartoe zij op grond van de beschikking van 20 oktober 2011 expliciet gehouden zijn, niet zal beschouwen als tuin. Immers niet is uitgesloten dat een tuin ook een speelplaats voor kinderen van een kinderdagverblijf kan zijn. Gelet op het voorgaande acht de voorzieningenrechter de subsidiaire grondslag evenmin redengevend om de gevraagde voorzieningen toe te wijzen.

4.4.  Eisers hebben voorts aangevoerd dat sprake zal zijn van onrechtmatige of onredelijke (in de zin van artikel 17 lid 1 van het modelreglement) geluidshinder indien de tuin als buitenspeelterrein van het kinderdagverblijf zal worden gebruikt. Zij beroepen zich daarbij op een toekomstige omstandigheid, zodat voor het toewijzen van de gevraagde voorzieningen voorshands dient te worden vastgesteld dat de vrees voor die onredelijke geluidshinder reëel is (vergelijk Hoge Raad 21 december 2001, LJN: ZC3693). Nu de door partijen ingeschakelde deskundigen van mening verschillen over de te verwachten geluidshinder, kan dat niet buiten twijfel worden vastgesteld.

4.5.  Die twijfel wordt versterkt door hetgeen het college van B&W in het hiervoor onder 2.10. geciteerde onderdeel van het beschikking van 20 oktober 2011 heeft vastgesteld. De voorzieningenrechter sluit zich voor wat betreft de afweging van de belangen aan bij het oordeel van het college van B&W zoals neergelegd in die beschikking. Voorop staat dat de beschikking van 20 oktober 2011 – tevens inhoudende de vergunning – bindende waarborgen inhoudt tegen mogelijke geluidshinder. Onderdeel van die vergunning zijn (onder meer) ‘het besluit buitenspelen’ en ‘het ontwerp buitenruimte’. Uit dat besluit blijkt onder andere dat de ondergrond van de buitenruimte grotendeels zal worden bedekt met geluidsdempend kunstgras en dat de buitenruimte bij reguliere bezetting steeds tweemaal anderhalf uur per dag door ongeveer 16 kinderen gebruikt zal worden en dat indien en voor zover de vergunninghouder zich niet aan deze beleidsregels houdt, de beschikking kan worden ingetrokken.

4.6.  Overigens is voor de beoordeling van belang dat Eisers in de binnenstad van een grote stad boven een bedrijfsruimte zijn gaan wonen. Door het college van B&W is overwogen dat Eisers ingevolge de bestemming van de bedrijfsruimte als categorie 3 tevens geconfronteerd hadden kunnen worden met andere (en zwaardere) vormen van bedrijfsvoering en de mogelijk daarmee gepaard gaande overlast. In aansluiting daarop overweegt de voorzieningenrechter dat [A] en [B] zich bij de respectievelijke aankoop van hun appartementen hadden moeten realiseren dat in de ruimten onder hun woningen zelfs een zwaardere vorm van bedrijfsvoering dan een kinderdagverblijf (dat valt in categorie 2) uitgeoefend zou kunnen worden. Van wie boven dergelijke bedrijfsruimte gaat wonen, mag enige aanpassing verwacht worden. Anderzijds mag van Gedaagden verwacht worden dat zij binnen het redelijke proberen de mogelijk door de kinderen te veroorzaken overlast van stemgeluid zoveel mogelijk te beperken. Gedaagden hebben ter terechtzitting toegezegd dat zij dat zullen doen en daaraan invulling gegeven door onder meer voornoemde voorwaarden van de vergunning.

4.7.  Gelet op het voorgaande is niet aannemelijk geworden dat met het te verwachten kinderstemgeluid sprake zal zijn van onrechtmatige of onredelijke geluidshinder, zodat ook de meer subsidiaire grondslag niet tot toewijzing van de vordering kan leiden.

Zie LJN: BU4330.

VVE ontzegt psychisch gestoorde overlastveroorzaker toegang tot appartement

Een eigenaar van een appartement veroorzaakt veel overlast. Hij heeft psychisch problemen en wordt soms gedwongen opgenomen in een psychiatrische kliniek:

De overlastgedragingen uiten zich onder andere in het verwaarlozen van zijn appartement, het naar buiten gooien en gevaarlijk laten overhellen van diverse voorwerpen vanaf zijn balkon, zoals bloempotten en kastdeuren, het bevuilen van de gemeenschappelijke gang, het schelden naar andere appartementseigenaren, het veroorzaken van geluidsoverlast, het veroorzaken van lekkages met schade bij benedenburen door verstopping en het bewust laten openstaan van waterkranen met kortsluiting als gevolg, vernielingen in het gemeenschappelijk trappenhuis, het ’s nachts schuiven met meubelstukken en zorgen voor levensbedreigende situaties, doordat [gedaagde] gevaarlijk speelt met vuur. Inmiddels ligt er zowel bij de politie als bij het Meldpunt Zorg en Overlast een dik dossier met vele mutaties waaruit de overlast en de geconstateerde misdragingen blijken. [gedaagde] is niet aanspreekbaar en vaak onder invloed van alcohol en cannabis.

De vereniging van eigenaars (VVE) ontzegt vervolgens op basis van het splitsingsreglement de eigenaar het gebruiksrecht van het appartement.

De eigenaar verzoekt niet om vernietiging van dit vonnis. De rechter acht dat geen sprake is van misbruik van recht (artikel 3:13 BW).

De VVE verzoekt dat de eigenaar wordt verboden om voortaan gebruik te maken van het appartement, dat wil zeggen: de VVE wil dat de eigenaar het appartement ook niet meer kan verhuren:

Het gevorderde verbod om nog langer gebruik te doen maken van het aan [gedaagde] toebehorende appartemenstrecht is echter niet toewijsbaar. Voor zover de VvE deze vordering baseert op het door haar genomen besluit, dat is gebaseerd op artikel 27 van het toepasselijke reglement (zoals aangehaald onder 2.2) kan dit besluit het gevorderde niet dragen. Genoemde bepaling betreft blijkens het eerste lid “de eigenaar die zelf het recht van gebruik uitoefent”. De bepaling kan weliswaar volgens lid 7 ook worden toegepast op “een gebruiker” als de eigenaar zijn privé gedeelte in gebruik heeft gegeven, maar die situatie doet zich hier (tot op heden) niet voor. De strekking van art. 27 is niet zo ruim dat het wangedrag van [gedaagde] als eigenaar er toe kan leiden dat een verbod tot verder gebruik (reeds bij voorbaat) ook derden treft aan wie [gedaagde] – nu hij zelf geen toegang meer heeft – het appartement in gebruik zou willen geven, zoals bijvoorbeeld een huurder.
Voor zover de VvE het verbod zou willen baseren op de wettelijke bepalingen inzake hinder is het evenmin toewijsbaar, nu immers niet is gesteld of aannemelijk is geworden dat [gedaagde] zijn appartementsrecht aan derden in gebruik heeft gegeven, laat staan dat deze derden hinder hebben veroorzaakt.

De overlastveroorzakende eigenaar wordt wel door de rechter verboden om nog gebruik te maken van zijn appartementsrecht, op straffe van een dwangsom.

Zie LJN: BT2463.