Category Archives: Huurrecht

Huurder met SM-kostuum dreigt door overlast huurwoning te verliezen

Geplaatst op by
Reply

Een huurder woont in een complex bestemd voor de verhuur aan personen boven de 65 jaar. Hij veroorzaakt volgens de verhuurder (op een merkwaardige manier) overlast:

4.3. Aan haar vordering heeft Eigen Haard ten grondslag gelegd, samengevat, dat [appellant] zich in strijd met artikel 7:213 BW en artikel 10.5 van voormelde Algemene bepalingen voor Woonruimte niet als goed huurder gedraagt doordat hij overlast veroorzaakt. Die overlast bestaat erin dat [appellant] in het complex is gesignaleerd terwijl hij was gekleed in een “SM”-kostuum met een zwart masker op – hierna: het gewraakte kostuum. Mede-bewoners van het complex en de huismeester ervaren dit optreden als bedreigend.

Andere overlast bestaat uit:

Verder heeft Eigen Haard gesteld dat [appellant] zijn woning niet behoorlijk bewoont door na te laten deze behoorlijk te meubileren en te stofferen. Voorts heeft Eigen Haard aangevoerd dat [appellant] heeft geweigerd toegang tot de woning te verlenen aan met toezicht en controle belasten personen van Eigen Haard, welke toegang tot doel heeft legionella preventief te bestrijden en de controle op technische en andere gebreken. Eigen Haard is van mening dat [appellant] gelet op zijn leeftijd niet in het complex thuis hoort. Eigen Haard heeft [appellant] een laatste kans geboden en in dat kader is zij bereid [appellant] alternatieve huisvesting aan te bieden, onder nader te bepalen voorwaarden.

De kantonrechter lost het probleem op een praktische manier op:

4.4. De kantonrechter heeft na een comparitie van partijen [appellant] bij tussenvonnis in de gelegenheid gesteld schriftelijk te verklaren:

“dat hij zich er voortaan van zal onthouden in (de gangen van) het seniorencomplex rond te lopen, zich daarin op te houden dan wel publiekelijk in het seniorencomplex te vertonen, getooid in een SM-kostuum met zwart masker of gasmasker en/of getooid in een uitrusting die geëigend en geschikt is, althans er toe kan bijdragen om de medebewoners in het seniorencomplex angst aan te jagen.”

4.5. Bij akte heeft [appellant] te kennen gegeven bereid te zijn te verklaren zich niet in het seniorencomplex te zullen vertonen in het gewraakte kostuum. Aan die verklaring heeft [appellant] toegevoegd dat hij in het verleden het gewraakte kostuum ook nooit heeft gedragen.

4.6. De kantonrechter heeft overwogen, samengevat, dat uit de akte van [appellant] genoegzaam blijkt dat hij voornemens is zich te onthouden van het rondlopen in het gewraakte kostuum in het complex. De kantonrechter heeft [appellant] erop gewezen dat in een volgende procedure, die is gebaseerd op hetzelfde soort feitencomplex, een vordering van Eigen Haard tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van het gehuurde wel toewijsbaar zullen zijn. De kantonrechter heeft de vordering afgewezen, met compensatie van kosten. Tegen dit oordeel en de gronden waar het op berust, is het hoger beroep gericht.

Vervolgens gaat de man met het vermeende SM-kostuum in hoger beroep. Hij stelt het kostuum nooit gedragen te hebben. Het Hof overweegt:

4.7.5. Het hof overweegt dat de verklaringen, die Eigen Haard van mede-bewoners heeft overgelegd, weinig specifiek zijn aangaande de door het gewraakte kostuum veroorzaakte overlast. De verklaring van de huismeester over dit onderwerp is van horen zeggen. Tegenover het gemotiveerde verweer van [appellant] heeft Eigen Haard noch in eerste aanleg, noch in hoger beroep, voldoende gespecificeerd bewijs aangeboden dat [appellant] in het gewraakte kostuum in het complex heeft rondgelopen. Voor verdere bewijslevering is om deze reden geen plaats. Anders dan de kantonrechter – voorshands en behoudens tegenbewijs – heeft overwogen, staat naar ’s hofs oordeel in rechte niet vast dat [appellant] het gewraakte kostuum in het complex metterdaad heeft gedragen. De beduchtheid van [appellant], dat de gestelde – en door hem betwiste – overlast in een eventuele volgende procedure tot ontbinding en ontruiming van de woning tegen hem zal worden gebruikt, is niet zonder grond. Gelet op het voor [appellant] grote belang bij bescherming van het recht op voortzetting van de huur van de woning, is de eerste grief terecht voorgedragen. Dit brengt mee dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat bij een eventuele volgende procedure, die is gebaseerd op hetzelfde feitencomplex, de gevorderde ontbinding en ontruiming wel toewijsbaar zullen zijn.

De man mag dus in de woning blijven wonen.

Zie LJN: BQ9799.

Deze zaak doet mij enigzins denken aan deze Engelse zaak en dit Duits geval.

Bewoner in laatste-kanswoning krijgt laatste waarschuwing van rechter

Geplaatst op by
Reply

Een huurder veroorzaakt veel overlast. Hij verblijft al in een laatste-kanswoning. De huurder veroorzaakt voornamelijk geluidsoverlast en heeft brand gesticht. De verhuurder vordert ontruiming van de woning. De voorzieningenrechter overweegt:

De voorzieningenrechter overweegt als volgt. [Gedaagde] erkent geluidsoverlast te hebben veroorzaakt. Die overlast heeft echter enige tijd geleden plaatsgevonden. Dat thans nog sprake is van het veroorzaken van geluidsoverlast heeft De Woonplaats niet voldoende aannemelijk kunnen maken. Er zijn weliswaar verklaringen van omwonenden in het geding gebracht, maar uit die verklaringen blijkt onder andere dat sinds enige tijd geen sprake meer is van geluidsoverlast. In die verklaringen wordt wel gerept over het stichten van brand door [gedaagde], maar dat wordt door [gedaagde] ten stelligste ontkend. Ter onderbouwing van de stelling dat [gedaagde] brand in de woning heeft gesticht heeft De Woonplaats een proces-verbaal van constateringen in het geding gebracht waarin wordt gesproken over brandstichting, maar uit de daarbij gevoegde foto’s en uit de ter zitting getoonde in kleur geprinte versies kan de voorzieningenrechter niet opmaken dat brand is gesticht. Het stichten van brand in de woning levert weliswaar een ernstige wanprestatie op, welke wanprestatie grond geeft de huurovereenkomst te ontbinden, maar die brandstichting is onvoldoende aannemelijk gemaakt. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is de situatie thans niet zo acuut dan wel dreigend dat de ontruiming bij wijze van voorlopige voorziening moet worden bevolen.

Voor een dergelijke voorziening is slechts plaats indien vast staat dat er sprake is geweest van zodanige overlast, dat kan worden aangenomen dat in een bodemzaak de huurovereenkomst zal worden ontbonden. In het kader van dit kort geding is dat laatste onvoldoende gebleken. Uit de overgelegde verklaringen van de buren en uit wat [gedaagde] ter zitting naar voren heeft gebracht, volgt dat de (geluids)overlast tot het verleden behoort. [Gedaagde] heeft verklaard dat zij in de toekomst geen overlast meer zal veroorzaken.

Omdat er echter in het verleden ook al eens sprake van is geweest dat de overlast verminderde, waarna deze toch weer terugkwam, is de voorzieningenrechter er niet volledig van overtuigd dat toekomstige (geluids)overlast achterwege zal blijven. Om te voorkomen dat De Woonplaats, als [gedaagde] weer overlast mocht veroorzaken, opnieuw van voren af aan moet beginnen, zal de voorzieningenrechter de onderhavige procedure aanhouden tot maandag 3 oktober 2011 te 14:00 uur. Indien [gedaagde] na 8 juni 2011 (de dag van de mondelinge behandeling van dit kort geding) wederom aantoonbare overlast (mocht hebben) veroorzaakt, kan De Woonplaats de voorzieningenrechter verzoeken deze procedure bij vervroeging te behandelen. [Gedaagde] kan dit tussenvonnis beschouwen als een laatste kans.

Ondanks dat huurder al in een laatste-kanswoning zit, krijgt hij alsnog een laatste kans.

Zie LJN: BQ8609.

Kamerbewoner verlies kamer vanwege ernstige overlast en pesterijen

Geplaatst op by
Reply

Een man bewoont een kamer in een tweekamerappartement. Hij veroorzaakt overlast voor de andere bewoner:

Voorts heeft de huurder van de voorkamer, [voormalig huurder], de huur opgezegd omdat [appellante] hem het leven zuur maakte onder meer door de enige warmwatervoorziening, te weten de geiser in de keuken van [appellante], geregeld uit te schakelen. Tot slot heeft [appellante] het onmogelijk gemaakt dat de voorkamer opnieuw werd verhuurd door de toegang tot die kamer te vergrendelen dan wel te barricaderen en te weigeren iemand binnen te laten, aldus De [geïntimeerde].

De verhuurder wil dat de kamerbewoner vertrekt en vordert dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt. Die wijst die vordering toe. Het Hof bekrachtigt dit vonnis:

Daarbij komt dat voldoende is gebleken dat [appellante] zich (ook overigens) niet steeds als een goed huurder heeft gedragen. [appellante] betwist weliswaar dat zij de geiser in haar keuken heeft afgesloten en stelt dat De [geïntimeerde] zelf de gastoevoer bij de ingang van de voordeur van de woning heeft dichtgedraaid, maar deze stelling staat haaks op de stellingen van De [geïntimeerde], welke stellingen worden ondersteund door de mail van de vader van [voormalig huurder] aan De [geïntimeerde] (prod. 1 inleidende dagvaarding). Ook de ontkenning van [appellante] dat zij heeft volhard in haar weigering om een medewerkster van Quick Housing toe te laten tot de woning toen De [geïntimeerde] haar eenmaal de reden voor de komst van deze medewerkster had verklaard, staat lijnrecht tegenover de stellingen van De [geïntimeerde], welke stellingen worden ondersteund door de brief van de bewuste medewerkster aan De [geïntimeerde] (prod. 2 inleidende dagvaarding). Het hof acht de stellingen van De [geïntimeerde] omtrent de handelwijze van [appellante] voorshands aannemelijk en nu [appellante] geen bewijs heeft aangeboden, wordt aan tegenbewijs niet toegekomen. Daarbij komt dat [appellante] niet heeft betwist dat zij ook aan een medewerker van het bedrijf van De [geïntimeerde] die de voorkamer kwam inspecteren de toegang tot de voorkamer heeft geweigerd. Gelet hierop, alsmede gelet op hetgeen in 4.1. is overwogen, heeft de kantonrechter de gevorderde ontbinding en ontruiming naar het oordeel van het hof terecht toegewezen. Dit betekent dat de grief faalt.

Zie LJN: BQ8274.

Verklaring wijkagent mag als bewijs gebruik worden in rechtszaak overlast

Geplaatst op by
Reply

Een huurder veroorzaakt veel overlast. De kantonrechter wijst een vordering tot ontruiming van de huurwoning vanwege de overlast toe. De huurder gaat in hoger beroep. Volgens huurder mag een verklaring van de wijkagent niet als bewijs in de rechtszaak  overl overlast meegewogen worden. Het hof is het daarmee oneens:

4. De grief richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat, zakelijk weergegeven, op grond van de getuigenverklaringen moet worden aangenomen dat [appellante] onaanvaardbare overlast veroorzaakt op grond waarvan de huurovereenkomst ontbonden moet worden. Het hof overweegt als volgt.

4.1. Ten aanzien van de getuigenverklaring van wijkagent […] heeft [appellante], kort samengevat, aangevoerd dat deze niet is gebaseerd op eigen waarnemingen, niet is gecontroleerd op betrouwbaarheid en deels (voor zover [...] verklaart over de aanhouding van [appellante] in verband met openstaande boetes) irrelevant is. Het hof volgt [appellante] hierin niet. Zoals Com.Wonen terecht heeft opgemerkt kan een verklaring van een persoon die overbrengt wat hij een ander heeft horen verklaren, wel degelijk tot bewijs dienen en dat zelfde geldt voor een verklaring omtrent de indrukken die bij de getuige zijn ontstaan naar aanleiding van de gebeurtenissen die in de verklaring aan de orde komen (zie o.a. HR 17 oktober 2003, LJN AF 9446 en HR 21 december 2001, LJN AD 5352). Uit de verklaring van [...] kan worden afgeleid dat hij de klachten betrouwbaar acht en dat hij de indruk heeft dat de daarin gemelde overlast ernstig is voor de bewoners. Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat aan de verklaring van [...] gewicht kan worden toegekend. Dit klemt temeer nu ervan kan worden uitgegaan dat [...] vanwege zijn functie ervaring heeft in scherp waarnemen en in het inschatten in hoeverre meldingen als betrouwbaar en serieus moeten worden beschouwd. Dat een deel van de verklaring niet of minder relevant is voor het onderhavige geschil doet aan het voorgaande niet af.

4.2. Om redenen als hiervoor aangegeven, kan ook de verklaring van getuige [...] – waarin melding wordt gemaakt van klachten van meerdere bewoners -tot bewijs dienen, ook al heeft zij de overlast niet zelf ervaren. Overigens heeft [...] blijkens haar verklaring éénmaal zelf waargenomen dat [appellante] aan het schreeuwen was.

4.3. Door getuige […] wordt bevestigd dat iemand in de nachtelijke, dus in het algemeen stille, uren met een stoel over de grond schuift; zij herkent dit als stoelschuiven door [appellante]. Dat zij mogelijk niet goed zou kunnen lokaliseren waar geluiden vandaan komen, acht het hof niet overtuigend, omdat er geen enkele andere verklaring voor het geluid is gegeven. Bovendien wordt de verklaring van […] op dit punt ondersteund door die van getuige […]. Dit geldt ook voor het regelmatige naar binnen gluren en het veelvuldige schelden: zowel […] als […] verklaart daarover en deze klachten komen ook vaak voor in de in eerste aanleg overgelegde schriftelijke verklaringen. Zoals hierboven is overwogen (onder 4.1.) betekent het feit dat de verklaring van getuige Van Steijn deels is gebaseerd op wat zij van anderen heeft gehoord (behoefte doen op galerij en balkon) niet dat aan de verklaring geen bewijswaarde toekomt, nog daargelaten dat de verklaring ook in zoverre wordt ondersteund door een deel van de in eerste aanleg overgelegde schriftelijke klachten. [appellante] stelt voorts slechts dat zij “het zich niet kan herinneren” ooit een tafel buiten te hebben gezet, maar betwist niet dat zij een tafel naar beneden heeft gegooid, zoals […] heeft verklaard.

4.4. De suggestie dat veel bewoners jegens [appellante] een vijandige houding aannemen, omdat zij als enige van de bewoners van allochtone komaf is, wordt door [appellante] op geen enkele wijze onderbouwd. Het hof gaat hier daarom aan voorbij.

4.5. De getuigenverklaringen in onderlinge samenhang beschouwd en de reeds in eerste aanleg overgelegde schriftelijke klachten in aanmerking genomen, is het hof met de kantonrechter van oordeel dat, mede gelet op het duurzame karakter van de overlast, [appellante] de grenzen van hetgeen de omwonenden nog redelijkerwijs moesten dulden, heeft overschreden. De grief faalt.

Zie LJN: BQ8257.

Woonoverlast is reden voor ontruiming van huurwoning

Geplaatst op by
Reply

Een huurder veroorzaakt veel woonoverlast voor de buren. Een typisch geval van woonoverlast. De verhuurder stapt om de woonoverlast te stoppen naar de kortgedingrechter. Deze wijst de vordering tot ontruiming van de huurwoning toe. Het hof steunt de voorzieningenrechter. De woonoverlast is voldoende vast komen te staan:

7.  Gegeven de aard van de problematiek (beweerdelijke overlast) was het spoedeisend belang voor Acantus, als verhuurder van de flat waarvan de woning welke door [appellant sub 1] en [appellante sub 2] deel uitmaakte, gegeven.

8.  Het hof stelt vast dat de kantonrechter zijn beslissing mede heeft gebaseerd op verklaring van de door hem ter zitting gehoorde wijkagent. Alhoewel een verslag van die verklaring niet in het vonnis is opgenomen en een proces-verbaal van die zitting zich niet bij de stukken bevindt, is op grond van hetgeen [appellant sub 1] en [appellante sub 2] dienaangaande in de toelichting op hun grieven hebben gesteld en hetgeen Acantus in reactie daarop heeft aangegeven, duidelijk dat het ging om de wijkagent [naam] die – zoals blijkt uit de vaststaande feiten – intensief bij het hele traject betrokken is geweest. Ook al heeft deze wijkagent wellicht de overlast niet zelf geconstateerd, duidelijk is dat de klachten die hem terzake meermalen hebben bereikt, door hem zo serieus zijn genomen dat hij ter zitting heeft bevestigd dat er herhaaldelijk sprake is geweest van ernstige (geluids)overlast.

9.  Op grond daarvan en op grond van de overige vaststaande feiten, een en ander in onderling verband en samenhang bezien, is het hof voorshands van oordeel dat de gestelde (geluids)overlast voldoende is komen vast te staan. Het hof merkt in dat verband nog op dat de kort gedingprocedure zich niet leent voor uitgebreide bewijslevering, zodat aan het bewijsaanbod van [appellant sub 1] en [appellante sub 2] – wat daar verder ook van zij – wordt voorbijgegaan.

10.  De conclusie van de kantonrechter, dat de bodemrechter desgevraagd met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid zal oordelen dat de huurovereenkomst in kwestie moet worden ontbonden, is derhalve gerechtvaardigd en de gevorderde ontruiming is terecht toegewezen.

Zie LJN: BQ8700