Corporaties kunnen overlast veel effectiever aanpakken
Een buurman die consequent ’s nachts inspiratie krijgt om te drummen of een buurvrouw die het niet kan laten om jouw tuin te gebruiken als toilet voor haar huisdieren. Bijna iedereen kan zich het ongemak en de ergernis voorstellen. Toch gaat de aanpak van woonoverlast vaak moeizaam. Dat kan beter, vindt Michel Vols, specialist op het gebied van openbare orde en overlast aan de Rijksuniversiteit Groningen. ‘Woningcorporaties hebben veel meer instrumenten in handen om overlast tegen te gaan dan alleen uitzetting.’
Huiverig voor uitzetting
‘Om te voorkomen dat burenoverlast uit de hand loopt, wordt in steeds meer gemeenten gebruik gemaakt van mediation of buurtbemiddeling. Maar als dit niet blijkt te werken, laten veel woningcorporaties het erbij zitten. Vooral omdat ze terugschrikken voor het enige instrument dat ze dan nog in handen hebben: de overlastveroorzaker uit zijn huis zetten.’
‘De huidige aanpak is daarmee voor geen enkele partij ideaal’, stelt Vols. ‘De slachtoffers moeten vaak lang wachten voordat actie wordt ondernomen. Voor het tot een rechtszaak komt, hebben ze vaak maanden- en soms zelfs jarenlang een overlastdossier moeten opbouwen. Een soort overlastdagboek, waaruit duidelijk wordt dat de situatie onhoudbaar is.’
Ook overlastveroorzaker de dupe
Ook voor de overlastveroorzaker biedt deze aanpak geen oplossing. ‘Hij kan zich weliswaar lange tijd misdragen, maar uiteindelijk wordt hij geconfronteerd met de meest ingrijpende inmenging in zijn privéleven: het verlies van de woning.’
Daarbij is de kans klein dat diegene na een huisuitzetting nog terecht kan op de sociale woonmarkt, omdat woningcorporaties steeds nauwer samenwerken en samen zwarte lijsten bijhouden van overlastveroorzakers. Vols: ‘Iemand die ooit is uitgezet, bijvoorbeeld omdat hij een hennepkwekerij heeft gehad, is daardoor automatisch aangewezen op het circuit van huisjesmelkers. En omdat het vaak gaat om mensen die niet bepaald veel geld hebben, worden ze zo in de armen gedreven van foute huurbazen. Dat is dus geen oplossingsgerichte aanpak.’
Gedragsaanwijzingen
Vols is er dan ook van overtuigd dat de aanpak – zeker in eerste instantie – niet gericht moet zijn op het vertrek van de overlastveroorzakers, maar op een echte oplossing. ‘Verhuurders zouden bijvoorbeeld eerder kunnen optreden door gedragsaanwijzingen op te leggen die zijn afgestemd op de overlastgever. Iemand moet bijvoorbeeld zijn huisdieren wegdoen of mag bepaalde mensen niet meer thuis ontvangen. Doet hij dit toch, dan riskeert hij een boete of – toch – een huisuitzetting. Als iemand de keuze heeft tussen het geven van een feestje of zijn huis uitmoeten, is de keuze snel gemaakt.’
Naar Engels voorbeeld
In Engeland doen ze iets vergelijkbaars. Anti-social behaviour orders, noemen ze het daar. Op verzoek van de verhuurders (in veel gevallen de lokale overheid) worden bepaalde gedragsaanwijzingen opgelegd door de rechter. ‘Denk bijvoorbeeld aan aanwijzingen als het verplicht volgen van een agressiereductietraining of het accepteren van drugshulpverlening. Vols: ‘Op die manier kun je in samenwerking met hulpverlening toewerken naar een oplossing.’
Corporaties kunnen ook zelf afspraken maken met de overlast veroorzakende huurder, als stap die voorafgaat aan een door de rechter opgelegde gedragsaanwijzing. Vols. ‘Ook dit gebeurt al in Engeland, waar verhuurders en huurders eenacceptable behaviour contract opstellen. ‘In feite zegt de verhuurder dan: er hebben mensen last van je. Wat denk je daar zelf aan te kunnen doen? In veel gevallen werkt dat erg goed. Met zo’n afspraak geeft de verhuurder zo iemand nog een kans, maar dan wel met een rechterlijk aura.’
—-
Gepubliceerd op www.rug.nl (23 mei 2013) en het Dagblad van het Noorden (28 mei 2013).
Biedt de titel van de huurovereenkomst en het BW dat een huurder geen overlast mag veroorzaken voor medehuurders onvoldoende grond in de huidige situatie? Lijkt me een goede basis om maatregelen op te baseren. Zie niet helemaal wat het ‘vernieuwende’ is.
Het vernieuwende zit hem niet in de grondslag van de maatregelen, maar in de soort maatregelen. Nu volgt na een tekortkoming veelal de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de huurwoning. Er zijn ook andere mogelijkheden. Denk bijvoorbeeld aan een rechterlijke gedragsaanwijzing, volgend op een vordering tot nakoming ex art. 3:296 BW. Die maatregel kan veel eerder worden genomen dan de voornoemde huisuitzetting. Het mooie is dat in het huurrecht – anders dan in het bestuursrecht – de wet mogelijkheden biedt om een dergelijke gedragsaanwijzing te geven.
In de praktijk blijken woningbouwverenigingen of gemeentes niet bijster bereidwillig om woonoverlast aan te pakken. Het verzinnen van nieuwe instrumenten is daarom niet effectief. Woonoverlast heeft desastreuse gevolgen voor gezondheid, welzijn, veiligheid en sociale cohesie. Ongeacht welke oplossing is het kwaad al geschied en duurt vaak al jaren voort. Woningbouwverenigingen moeten zich daarom op grote schaal richten op preventie willen zij woonoverlast afdoende aanpakken. Een standaard proefperiode in het huurcontract, een ballotage commissie op straatniveau, three-strikes-out, hoge boetes, risicoprofilering etc etc, er zijn genoeg maatregelen te verzinnen die de macht van de overlastveroorzaker wegnemen en de slachtoffers nog een kans geven zonder dat er iemand hoeft te verhuizen. Huisuitzetting is meestal niet nodig maar structurele overlast en hoogdrempelige juridische trajecten ook niet.
Volgens mij zijn we het voor een groot deel eens, Nico. Enkele van de door jou genoemde instrumenten (bijvoorbeeld contractuele boetes, opletten bij het toewijzen van huurwoningen) passen binnen een meer oplossingsgerichte aanpak van woonoverlast. De gedragsaanwijzing past daar ook binnen en hoeft niet gepaard te gaan met een hoogdrempelige/langdurige juridische procedure. Mocht je goede voorbeelden/suggesties hebben, dan hoor ik het graag!
De gemiddelde woningbouwvereniging doet helemaal niets aan of tegen geluidsoverlast. Zolang er niet meerdere ‘klachten’ binnenkomen “kunnen wij helaas niet veel”.
Tot die tijd begint mijn gezondheid en nachtrust drastisch aangetast te worden. Buren maken ruzie steevast tussen 23:40 en 02:30.
Flat schuin onder rennen, gillen, schreeuwen van zowel ‘moeder’ als kinderen, alsmede gooien met spullen en idioot harde stampmuziek.
Peuters met schoenen aan in huis.
Dat hele Tokkie-beleid hier moeten ze eens aan gaan pakken. Te beginnen maatschappelijke bewustwording van de overlastgevers. Ze werken toch niet, dus tijd zat om ze bij te scholen.
Woningbouwverenigingen hebben momenteel geen enkele incentive om woonoverlast aan te pakken of te voorkomen. Zij kunnen lange tijd passief omgaan met klachten omdat niets doen hen ook niets kost, hooguit een briefje. Dat is ook de reden waarom woonoverlast vaak jaren voortduurt. Voor de slachtoffers zou het op zijn minst billijk zijn wanneer er een maximale termijn werd gesteld. Bij het onder tijdsdruk zetten van de woningbouwverenigingen zullen zij hopelijk eerder gebruik maken van een gedragsaanwijzing of andere juridische instrumenten. Ook zouden corporaties financieel afgerekend moeten worden waar het aanpak en preventie van woonoverlast betreft. Geld blijkt altijd de sterkste prikkel om ergens werk van te maken.
Helaas weet ik uit ervaring dat alleen het inschakelen van een advocaat kan helpen. Die belt dan eerst naar de afdeling Juridische Zaken van de verhuurder en stelt een brief op die daar naar toe gaat. In mijn geval woningcorporatie de Alliantie uit Amersfoort. Om te waarschuwen dat het echt afgelopen moet zijn en er anders wordt gedagvaard.
Het is schokkend wat je als gedupeerde van 2 heroïneverslaafden als buren mee moet maken. Medewerkers Wijkbeheer van De Alliantie spelen onder één hoedje met de (ont)wijkagent en verslavingszorg. Je wordt aan het lijntje gehouden, verplicht vrijwillig naar Buurtbemiddeling gestuurd terwijl met verslaafden geen afspraken te maken zijn. Klachten over drugsdealers in en om het huis worden consequent en stug genegeerd. En de buurt durft niets te doen en kijkt weg. Niemand doet iets aan extreme overlast die in mijn geval al drie jaar duurt. De gemeente Amersfoort doet er ook niets aan. En dat terwijl ze een afdeling Veiligheid en Wijken hebben die woonoverlast in 2013 tot speerpunt hebben gemaakt.
Mijn advies is dan ook: ga zo snel mogelijk naar het Juridisch Loket. Vraag daar een diagnosedocument en laat je doorverwijzen naar een advocaat Huurrecht. Bij een laag inkomen en laag vermogen hoef je alleen een eigen bijdrage te betalen. In mijn geval was dat slechts 77 euro.
Mijn buren hebben een valse hond die mij heeft aangevallen (net niet gebeten) toen ik naar mijn voordeur liep en op dat moment de hond werd uitgelaten , aan een riem maar zonder muilkorf. Vorig jaar heeft de hond iemand op de stoep gebeten, hoorde ik pas geleden. Na mijn voorval heeft de hond meerdere aanvallen gedaan naar mensen op straat, zonder muilkorf. De buurvrouw onderneemt geen aktie al belooft zij dit iedere keer wel te doen. De gemeente zegt dat de hond eerst gebeten moet hebben voordat zij iets doen. Daarna stichting Ombudsman, het Juridisch loket, de woningcorporatie, politie, hondenbrigade (114) ingeschakeld, binnenkort maar de wijkagent aansporen om met de buurvrouw te praten….Ik krijg nu het gevoel dat iedereen wacht tot de hond gaat bijten, terwijl de buurvrouw een dochter van 9 jaar heeft en er kinderen over de vloer komen. Ik durf niet meer door mijn voordeur in-en uit mijn huis en wil eigenlijk verhuizen terwijl ik hier prachtig woon. Maar ik voel mij niet meer veilig, slaap slecht, heb paniekaanvallen. Er is totaal geen sprake van woongenot. Het juridisch loket heeft een brief naar afd Handhaving gestuurd, ben nog in afwachting van hun antwoord.
Hier het zelfde pak.
vivare de verhuurder van een woning waar een stichting een zooitje in heeft gedumpt.
tis net de tokkies maar dan mager.
aso’s zijn het, met geschreeuw en quads door de straat heen.
de wijkagent weet er van en viavare weet er van maar er wordt naar onze mening niets gedaan.
het moet net zoals altijd in nederland eerst flink mis gaan voor dat er wat gedaan wordt.
dat je dan als bewoner overlast ervaart en en een keer de gedachten heb om zelf maar eens de ramen in te gooien dan wordt je aan alle kanten gewezen op eigen rechter spelen.
ze maken het er toch zelf naar ?
naar mijn mening wordt een overlast veroorzaker te veel beschermd tegen over de overlast ontvanger.
ze moeten een lik op stuk beleid hanteren 3x is scheeps recht.
3x een waarschuwing is uitzetten.
en dat de dan zo lieve aso’s geen woning meer krijgen kan ik niet wakker van liggen.
eigen schuld dikke bult denk ik dan maar.
iedereen weet donders goed dat zij/hij overlast veroorzaakt dat gelul van dat weten ze vaak zelf niet geloof ik niet.
tenzij men maar 1 hersen cell heeft .
nou dan heeft het gros van nederland maar 1 cell .
Ook hier veel overlast door een rennend gillend kind van de buren begint dagelijks rond 6.15 uur en gaat door tot 19.30 uur,we hebben de buren hierop aangesproken maar het zijn behoorlijk arrogante mensen die vinden dat hun dochtertje zich moet kunnen uiten of dit nu binnen of buiten in de tuin is,meerdere keren hebben wij bij de woningbouw vereniging Ymere geklaagd zowel telefonisch als schriftelijk,maar van de woningbouw kregen we te horen dat zij niets zullen ondernemen omdat alleen wij last van ze hebben en ze hebben er onderzoek naar gedaan ,maar als ze echt onderzoek hadden gedaan dan zouden ze toch ook bij mij binnen geweest moeten zijn??? Maar nee ze hebben van de vorige bewoner (een medewerker van Ymere) gehoord dat wij degene zijn die exersief overlast bezorgen en dat hij daarom is verhuist (bullshit)de nieuwe bewoners zijn vriendjes van de vorige bewoners (zij worden dus ge gelooft en niet wij .ik kan je zeggen ik heb nog nooit zo beroerd gewoond als het laatste half jaar loop dagelijks te huilen en weet niet meer wat ik nu nog kan doen ben een beetje opgebrand en heel erg gestrest net als mijn man en dochter alleen hebben zij nog hun werk en ik zit door gezondheidsredenen thuis.,vaak heb ik de neiging hun hetzelfde te laten voelen vooral als hun dochtertje om 19.30 uur in bed ligt maar ja zo ben ik niet zij kan er niets aan doen het zijn de ouders die haar geen opvoeding geven.
Er is blijkbaar een actieve bescherming van overlastveroorzakers om niet te hoeven ingrijpen. Het verspreiden van onwaarheden van zowel wooncorporatie als politie zijn daarbij gangbaar lijkt het wel. Het slachtoffer van de overlastveroorzaker wordt meestal zelf aangemerkt als overlastgever en dusdanig de hoek in gedrukt dat reputatieschade en verhuizing onvermijdelijk zijn. Zo mag van Wonen Breburg en betrokken wijkagent een overlastadres naast mij door blijven gaan met het gedrag daar. Ik belde enkele maanden geleden geschrokken dat de betreffende benedenbuurman aan het brullen was dat hij de boel de lucht in zou laten gaan. Maar de wijkagent dhr. van Z. zette mij daarvoor in een verslag mij als theatraal figuur neer: dat ik met opgeheven vinger zou zijn blijven roepen “Zie je! Hoor je!. Te Hard!” (wat ik niet riep) toen hij die ene keer bij mij binnen kwam nadat(!) hij bij de overlastgever aan de deur had staan luisteren en deze de tv al had zachter gezet. Inderdaad weigert politie pertinent bij melder de overlast te komen constateren zonder dat overlastgever dat weet. Daar leunt Wonen Breburg dan ook zwaar op met het argument; “Er is van politie geen dossier.” Bij de melding over dat dreigen met het de boel in de lucht laten gaan van overlastgever in de benedenwoning, werd ik opnieuw neergezet als zeur. Inmiddels is er twee straten verderop onlangs – de Hudsonstraat in Breda – een woning opgeblazen. Onder heel andere omstandigheden, maar blijkbaar valt bij politie het kwartje erg traag dat de regels in deze maatschappij veranderd zijn. Zo probeerde de huurder eind januari met vriendin en anderen mijn deur in te trappen. Ik belde in paniek 112, want ik heb geen achteruitgang in de woning. Politie ging weer eerst naar de benedenbuurman. Ik stond in mijn eentje boven, verbijsterd. Ik moest ze binnenroepen en las later in het verslag dat de overlastgever beweerde dat ik hetzelfde eerder had gedaan. Iets wat Wonen Breburg als mogelijke waarheid aanneemt, hebben ze me laten weten. Het wordt nu een rechtszaak tegen Wonen Breburg waarbij ik weinig kansen heb. Overlastgever is onlangs begonnen met nepmeldingen dat ik in de nachtelijke uren hen wakker houdt. Ook iets wat Wonen Breburg aanpakt en mij hiermee probeert te dwingen een bemiddelingsgesprek aan te gaan na zes jaar van eenzijdige ernstige overlast. Al die jaren dat ik wilde praten werd ik genegeerd. De woonconsulent heeft mij in de beginfase al een mail gestuurd dat er niet gehandhaaft zou worden, slechts af en toe aanbellen. Die belofte hebben ze waargemaakt, verder blijken hun woorden niet veel waard te zijn. In een gesprek met de wijkagent probeerde hij af te dwingen dat ik niet kon beweren dat bij dat ene bezoek van hem de tv al zachter gezet was. Ik wilde van het gesprek weg omdat het de verkeerde kant op ging. Ik zou antwoord krijgen op mijn vragen was de afspraak maar ik kreeg een grimmig gesprek. Ik werd in eerste instantie zelfs op het bureau vastgehouden, overtuigd als ze waren dat ik fout moest bekennen. De wijkagent gaf duidelijk Wonen Breburg gelijk. Ik dacht altijd dat de wijkagent er voor de burger was, maar ook die regels zijn blijkbaar veranderd.