Woonoverlast en hennepteelt leiden tot verlies huurwoning

In een huurwoning wordt in 2008 een hennepplantage aangetroffen. De verhuurder waarschuwt de huurder dat bij herhaling hij de huurovereenkomst wil laten ontbinden en de woning wil laten ontruimen. Vervolgens veroorzaakt de huurder zoveel woonoverlast dat hij op de lijst van de Top 30 probleemadressen wordt geplaatst. Er is sprake van van geluidsoverlast, bedreiging, intimidatie, geweld en alcoholmisbruik. De woonoverlast veroorzaakt het vertrek van buren en dreigende escalatie in de buurt.

De verhuurder stapt naar de rechter. Over het gebruik van politiegegevens overweegt de rechter:

Anders dan huurster kennelijk betoogt, is er geen aanleiding om de door verhuurster van de politie verkregen informatie – onder meer weergegeven in de vaststaande feiten sub k. en o. – ter zijde te laten, omdat – naar huurster stelt – voor de verstrekking daarvan geen wettelijke grondslag is gebleken en die verstrekking strijdt met de bescherming van haar privacy. In een civiele procedure heeft de rechter een grote vrijheid in de waardering van het bewijs, waarbij materiële waarheidsvinding voorop staat. In de dienaangaande te maken belangenafweging omtrent het gebruik van bedoelde informatie moet worden vastgesteld dat bedoelde informatie vrijwillig door (medewerkers van) de politie is verstrekt, zulks in het kader van de aanpak van ervaren structurele en ernstige overlast. Die aanpak heeft, zo moet de kantonrechter vaststellen, (in ieder geval in de gemeente [woonplaats]) groot maatschappelijk draagvlak, getuige de deelname door organisaties als de politie, justitie, de gemeente [woonplaats], de reclassering/verslavingszorg en het maatschappelijk werk. Voorts moet worden vastgesteld dat huurster over die informatie vervolgens ter zitting uitgebreid heeft verklaard. Er valt dan ook naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter niet in te zien dat een gebruik van voormelde informatie door verhuurster in strijd zou komen met de goede procesorde.

Over de overlast stelt de rechter:

Gelet op de door de wijkagent verstrekte informatie, de meerdere meldingen van naaste buurman [N] over geluidsoverlast, ruzies en vechtpartijen, het door een andere wijkbewoner opgestelde ‘sfeerverslag’ waarin wordt gesproken over ruzies, scheldpartijen, bedreigingen en alcoholmisbruik in en om het gehuurde, een en ander gevoegd bij de door huurster erkende overlast als hiervoor bedoeld, is, anders dan huurster ingang wil doen vinden, niet voldoende aannemelijk geworden dat de overlast sindsdien beperkt is gebleven tot de incidenten van november 2010 en februari 2011. De wijkagent spreekt immers in november 2010 over 38 meldingen in de periode vanaf mei 2009. De advocaat van verhuurster heeft ter zitting voorts medegedeeld dat meerdere buurtgenoten hem hebben bevestigd dat de overlast als ernstig en als onhoudbaar wordt ervaren doch ook dat zij uit angst voor represailles niet willen dat hun naam wordt gebruikt. De kantonrechter heeft geen aanleiding om aan de juistheid van die mededeling van verhuursters advocaat te twijfelen.

(…)

Het staat dan ook vast dat huurster – zelf dan wel aan haar toe te rekenen – al langere tijd als ernstig te betitelen overlast aan haar buurtgenoten heeft toegebracht. Daarmee staat tevens vast dat huurster niet heeft voldaan aan haar contractuele verplichting om dit na te laten. Dit betekent dat zij opnieuw niet heeft gehandeld zoals een goed huurder betaamt en dat zij (wederom) tekort is geschoten in de op haar rustende verplichtingen uit de huurovereenkomst.

Dat er vanuit kan worden gegaan dat die overlast (mede) een gevolg is van de geestelijke problemen (de angst- en paniekaanvallen) waarmee huurster kampt en van haar moeizame relatie met [W], maakt dat niet anders. Voor zover huurster met een beroep op haar geestelijke gesteldheid betoogt dat de overlast/tekortkoming niet aan haar toerekenbaar is, geldt immers dat toerekenbaarheid van een tekortkoming geen voorwaarde is voor ontbinding van een (huur)overeenkomst en daardoor evenmin een voorwaarde is voor de gevorderde ontruiming.

De gevordere ontruiming wordt toegewezen. Het gevorderde contactverbod wordt afgewezen:

Wat betreft de door verhuurster gevorderde straat- en contactverboden, zulks op straffe van een dwangsom, geldt dat daarvoor naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter een onvoldoende onderbouwing is gegeven. Verhuurster spreekt dienaangaande slechts over een vrees dat huurster in de wijk represailles zal nemen en dat om die reden een straatverbod is aangewezen, maar concrete feiten en omstandigheden die die vrees zouden kunnen wettigen, zijn gesteld noch gebleken. Hetzelfde geldt voor het gevorderde contactverbod. Verhuurster heeft dienaangaande niet meer gesteld dan dat huurster ‘er niet voor terug deinst om haar ongenoegen over de ontruiming kenbaar te maken en haar medewerkers daar persoonlijk op aan spreekt’. Dit is evenmin voldoende voor een maatregel als gevorderd. Zowel het straatverbod als het contactverbod zijn dan ook op dit moment niet voor toewijzing vatbaar.

Zie LJN:BQ2949.

Gewelddadige woonwagenbewoner verliest standplaats

Een gemeente ontruimd een woonwagenstandplaats, maar zegt de bewoner later toe dat hem een nieuw huurcontract voorgelegd krijgt. De gemeente legt dit contract vervolgens niet voor. De voorzieningenrechter overweegt:

“4.5.  Voorop wordt gesteld dat het terugkomen van een eerder expliciet gedane toezegging in een geval als hier aan de orde in beginsel niet is toegestaan. Dit kan anders zijn indien sprake is van niet voorzienbare, zwaarwegende omstandigheden die het terugkomen op eerder gedane toezeggingen en gewekte verwachtingen rechtvaardigen. In het geval toch wordt teruggekomen, moet het besluit daartoe deugdelijk worden gemotiveerd.

4.6.  Uit het vonnis van 7 oktober 2009 van de voorzieningenrechter van deze rechtbank blijkt dat [eiser], nadat de gemeente hem op 30 januari 2009 de toezegging had gedaan, in strijd heeft gehandeld met artikel 3 van de huurovereenkomst (de bestemming van het gehuurde) en artikel 7:214 BW (gebruik volgens bestemming) door op zijn standplaats enige tijd een handel in oud ijzer te exploiteren en te drijven. Daarnaast heeft [eiser] zich niet gedragen zoals een goed huurder betaamt. Zo heeft [eiser] intimiderend en bedreigend gedrag vertoond jegens gemeenteambtenaren en/of personen die door de gemeente waren ingehuurd om werkzaamheden op de woonwagenlocatie te verrichten. Verder heeft [eiser] zonder toestemming van de gemeente en in strijd met artikel 1.1. juncto artikel 6.3. van de algemene voorwaarden Standplaatsen en Woonwagens meerdere bouwwerken, die constructief onstabiel leken te zijn, op zijn standplaats gebouwd. [eiser] heeft dit alles niet uitdrukkelijk weersproken. Naar aanleiding hiervan is [eiser] bij vonnis van 7 oktober 2009 veroordeeld om zijn standplaats te ontruimen, welk vonnis bij arrest van 6 april 2010 is bekrachtigd door het gerechtshof. [eiser] is evenwel niet tot vrijwillige ontruiming overgegaan, zodat de gemeente de standplaats heeft doen ontruimen. In dat verband is nog van belang dat [eiser] nimmer de proceskosten en de andere aan de gemeente verschuldigde kosten (voor onder meer de ontruimingen) heeft voldaan. Ook niet nadat de advocaat van de gemeente [eiser], althans zijn toenmalige advocaat, bij brief van 8 april 2010 daartoe heeft gesommeerd.

4.7.  Voorts heeft de heer [betrokkene 2], medewerker handhaving bij de gemeente, ter zitting verklaard dat de bedreigingen van de zijde van [eiser] blijven voortduren en dat ondernemingen/instellingen, althans de medewerkers daarvan, die door de gemeente worden ingeschakeld om werkzaamheden uit te voeren op de woonwagenlocatie eveneens worden bedreigd door [eiser], hetgeen onbetwist is gelaten.

4.8.  Gelet op deze voorgeschiedenis, de voortdurende bedreigingen en de (aanzienlijke) schuldenlast van [eiser] is vooralsnog voldoende aannemelijk geworden dat er voor de gemeente niet voorzienbare, zwaarwegende omstandigheden zijn (ontstaan) die het terugkomen op de eerder gedane toezegging en gewekte verwachting rechtvaardigen. De stelling van [eiser] dat de omstandigheden nu anders zijn – hetgeen overigens gelet op het verweer van de gemeente nog maar de vraag is –, kan dan ook niet gevolgd worden. De enkele ter zitting gedane toezegging van [eiser] dat hij zich op de nieuwe standplaats zal onthouden van het drijven van een handel in oud ijzer is onvoldoende om tot een andere beslissing te komen. Daarvoor is teveel gebeurd. Dat [eiser] geen huurachterstand zou hebben, maakt het voorgaande niet anders.”

Zie LJN: BP8576

Uithuiszetting overlastgevende oma ook in hoger beroep rechtmatig

De voorzieningenrechter wijst een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst tussen een verhuurder en overlastgevende huurder toe. Het betreft hier een grootmoeder (‘oma Tiny’), waarvan de kinderen en kleinkinderen herhaaldelijk ernstige overlast veroorzaken. Deze overlast bestaat uit bedreigingen, geweldgebruik, intimidatie en verkeersonveilig gedrag. Het overlast probleem speelt al enkele jaren en  de situatie is volgens de voorzieningenrechter onhoudbaar geworden. Zie BK1099.

Na bovenstaand uitspraak wilde ‘oma Tiny’ haar huis in brand steken. 24 agenten konden dat voorkomen. Zie het Algemeen Dagblad en De Limburger.

Update januari 2011: ook in hoger beroep haalt de oma bakzeil. Zie LJN: BP1008.

Vereniging van Eigenaren ontzegt overlastveroorzaker gebruik van woning

Een man woont in een appartementencomplex en veroorzaakt veel overlast:

“Die overlast omvat geluidsoverlast door harde muziek, geschreeuw en gevloek vanuit de woning en in het gebouw, vernielingen van de voordeur en een ruit/raam van de woning, huisraad en een auto en onbehoorlijk en bedreigend gedrag jegens medebewoners van het gebouw en voorbijgangers.”

De Algemene Ledenvergadering besluit (na meerdere aanmaningen) op grond van het splitsingstreglement de man het gebruik van de woning te ontzeggen. De overlastveroorzaker stapt vervolgens naar de kantonrechter met het verzoek om het besluit te vernietigen op grond van artikel 5:130 BW. De kantonrechter is echter van oordeel dat de VVE in redelijkheid en billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen:

“De kantonrechter deelt niet de stelling van [verzoeker] dat de VVE te snel naar het middel van de ontzegging van het gebruik heeft gegrepen. De VVE (en haar bestuur) hebben, zo blijkt uit de gedingstukken, herhaaldelijk en al dan niet met behulp van de politie, getracht [verzoeker] te bewegen tot verbetering van zijn gedrag en tot nakoming van zijn verplichtingen. De kantonrechter vermag niet inzien hoe een boetebepaling of mediation wel tot resultaat hadden kunnen leiden. De kantonrechter neemt daarbij in aanmerking dat de VVE en [verzoeker] ter zitting van 11 maart 2009 een aantal zeer specifieke afspraken hebben gemaakt – onder meer – over door [verzoeker] het nemen stappen tot verbetering van zijn gedrag, tot herstel van de relatie met zijn medebewoners, tot vervanging van zijn voordeur, en tot herstel van zijn raam en het schilderwerk en tot voldoening van zijn betalingsachterstand, maar dat [verzoeker] zich aan geen enkele afspraak heeft gehouden, dan wel geen enkele afspraak binnen de daartoe gestelde termijn is nagekomen.”

Het verzoek wordt afgewezen.

Zie LJN: BL0339

Vereniging van eigenaren ontzegt overlastveroorzaker het gebruik van de woning

Een eigenaar van een appartement veroorzaakt veel overlast:

‘Die overlast omvat geluidsoverlast door harde muziek, geschreeuw en gevloek vanuit de woning en in het gebouw, vernielingen van de voordeur en een ruit/raam van de woning, huisraad en een auto en onbehoorlijk en bedreigend gedrag jegens medebewoners van het gebouw en voorbijgangers.’

De vereniging van eigenaren (VVE) ontzegt vervolgens, na meerdere waarschuwingen, de overlastveroorzaker het gebruik van het appartement. Dit doet de vereniging op grond van het splitsingstreglement. De overlastveroorzaker vordert op grond van artikel 5:130 BW vernietiging van dat besluit bij de rechter. De rechter is van oordeel dat het besluit redelijk en billijk is en vernietigt het besluit niet. Zie BL0339