Airbnb en overlast: wat kunnen verhuurder, gemeente en VvE nu doen? En wat voegt de Wet aanpak woonoverlast toe?

De verhuur van panden via websites als Airbnb leidt tot de nodige problemen. Buurtbewoners ervaren overlast, de woningmarkt en leefbaarheid raken verstoord en soms is de verhuur ook gevaarlijk voor de gebruikers van de gebouwen (denk aan brandgevaar). In de praktijk zijn het een aantal instanties die veelal optreden tegen verhuurders die Airbnb gebruiken. Zo stappen woningcorporaties naar de rechter om huurders die hun woning onderverhuren via sites als Airbnb te dwingen om hun woning te ontruimen. Ik schreef daar eerder al eens een kort stukje over.

De jurisprudentie laat zien dat deze strategie wisselend succes heeft. Soms wint de corporatie (zie Rechtbank Amsterdam 7 juli 2015, ECLI:NL:RBAMS:2015:4335; Gerechtshof Amsterdam 22 september 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:3938), maar soms ook niet (zie Rechtbank Rotterdam 6 november 2015, ECLI:NL:RBROT:2015:7899). De recente jurisprudentie laat zien dat ook gemeenten – in het bijzonder de gemeente Amsterdam – en Vereniging van Eigenaars actief zijn in het tegengaan van (problemen veroorzaakt door) Airbnb. In deze blog geef ik een overzicht van de meest recente uitspraken. Ook ga ik in op de mogelijkheden van de Wet aanpak woonoverlast, die op 22 december 2016 door de Tweede Kamer is aangenomen. Lees verder

Gemeente weigert omzettingsvergunning Huisvestingswet vanwege overlast

Kamerverhuur omzettingsvergunningHet college van b&w van Utrecht weigert een omzettingsvergunning te verlenen omdat zij verwachten dat de omzetting van de woning naar onzelfstandige woonruimte overlast zal veroorzaken. De eigenaar van de woning is hier niet blij mee en stapt naar de rechter. Dat blijkt tevergeefs, want de rechter acht de weigering van de omzettingsvergunning rechtmatig. De opgelegde bestuurlijke boete wegens overtreding van de Huisvestingswet is ook rechtmatig. Lees verder

Bestuurlijke boete Huisvestingswet (4000 euro) na aantreffen hennepkwekerij

In een woning wordt een hennepkwekerij aangetroffen. De huurder van de woning heeft volgens het college van b&w de woning zonder een ontrekkingsvergunning de bestemming van de woning ontrokken ten behoeve van hennepteelt. Dit is een overtreding van de Huisvestingsverordening en Huisvestingswet. Aan de huurder wordt daarom een bestuurlijke boete van 4000 opgelegd. De rechtbank acht deze boete rechtmatig. Lees verder

Onrechtmatig huisbezoek laat Bestuurlijke boete Huisvestingswet sneuvelen

Het college van b&w van Amsterdam legt op grond van de Huisvestingswet een bestuurlijke boete op aan een bewoner van de stad. Tijdens een huisbezoek van een toezichthouder is ontdekt dat deze bewoner de Huisvestingswet en Huisvestingswet overtreedt.

De bewoner stelt dat het huisbezoek onrechtmatig is. Hij heeft geen toestemming gegeven voor het huisbezoek.  Eerst legt de rechtbank de bescherming van het EVRM tegen huisbezoeken uit:

Artikel 8, eerste lid, van het EVRM bepaalt dat een ieder recht heeft op respect voor zijn privé-leven, zijn familie- en gezinsleven, zijn woning en zijn correspondentie.
Naar vaste rechtspraak is geen sprake van inbreuk op het huisrecht als bedoeld in deze verdragsbepaling als de rechthebbende toestemming heeft gegeven voor het binnentreden in de woning. De toestemming moet vrijwillig zijn verleend en op basis van “informed consent”. Dit houdt in dat de toestemming van de belanghebbende berust op volledige en juiste informatie over reden en doel van het huisbezoek. De bewijslast ten aanzien van het “informed consent” bij het binnentreden in de woning berust op het bestuursorgaan.

De Rechtbank Amsterdam geeft de bewoner gelijk wat betreft de stelling dat hij geen toestemming heeft gegeven voor het huisbezoek:

 Vaststaat dat eiser de woning aan de [adres] ter bewoning heeft gehuurd en dat hem voorafgaand aan het huisbezoek geen toestemming is gevraagd om de woning te betreden. De medebewoonster [bewoonster] heeft de medewerkers van verweerder en de verhuurder toegang tot de woning verschaft. Uit de gedingstukken blijkt echter niet dat [bewoonster] volledig en juist is geïnformeerd over het doel van het huisbezoek. Weliswaar is in het rapport van toezichthouder [toezichthouder] aangekruist dat [bewoonster] is geïnformeerd over de reden van het bezoek, maar deze stelling heeft [bewoonster] in een schriftelijke verklaring betwist. Het rapport is niet op ambtseed opgemaakt en een door [bewoonster] ondertekende verklaring ontbreekt. Daarbij blijkt uit het verslag van de medewerker van de verhuurder in het geheel niet dat [bewoonster] over het doel van het huisbezoek is geïnformeerd. Naar het oordeel van de rechtbank is in het voorliggende geval dan ook geen sprake geweest van “informed consent”. Dit betekent dat met het huisbezoek inbreuk is gemaakt op het huisrecht van zowel [bewoonster] als eiser als bedoeld in artikel 8, eerste lid, van het EVRM. Het standpunt van verweerder dat geen inbreuk is gemaakt op het huisrecht van eiser omdat op grond van de bevindingen van het huisbezoek vast is komen te staan dat hij ten tijde in geding niet zijn feitelijke woonadres had aan de [adres] volgt de rechtbank onder verwijzing naar jurisprudentie van de Centrale Raad van Beroep (zie onder meer de uitspraak van 8 mei 2007, te vinden op www.rechtspraak.nl onder LJN: BA4786) niet.

Vervolgens bekijkt de rechtbank of het huisbezoek zonder toestemming van de bewoner mogelijk was. Ook dit is niet het geval:

Op grond van artikel 8, tweede lid, van het EVRM is de overheid bevoegd om inbreuk te maken op het huisrecht, voor zover dit bij wet is voorzien en in een democratische samenleving nodig is onder meer in het belang van het economisch welzijn van het land, de bescherming van de openbare orde en de voorkoming van strafbare feiten. De rechtbank zal dan ook de vraag dienen te beantwoorden of in het voorliggende geval sprake is van een geoorloofde inbreuk op het huisrecht.

4.4.  In artikel 77 van de Huisvestingswet is de bevoegdheid voor de toezichthouder neergelegd om een woning binnen te treden zonder toestemming van de bewoner. Verweerder maakt gebruik van deze bevoegdheid in het kader van de opsporing en het voorkomen van woonfraude. Naar het oordeel van de rechtbank is tegen deze achtergrond sprake van een afdoende wettelijke grondslag voor een inbreuk op het huisrecht die een legitiem doel dient.

4.5.  Ter beantwoording van de vraag of de inbreuk in het voorliggende geval ook noodzakelijk is, overweegt de rechtbank het volgende. Verweerder heeft gesteld dat de aanleiding voor het huisbezoek is gelegen in één of meer anonieme tips die via Bureau Zoeklicht zijn binnengekomen. Naar het oordeel van de rechtbank zijn anonieme tips onvoldoende om als redelijke grond voor een huisbezoek te dienen. De stelling van verweerder dat bij hem bekend is van wie de tip(s) afkomstig is/zijn, maakt dat niet anders. Het is immers door de anonimiteit van de melder(s) voor de rechtbank niet inzichtelijk hoeveel meldingen het betreft, omdat niet is uitgesloten dat meerdere meldingen van één persoon afkomstig zijn. Verweerder heeft voorts niet aannemelijk kunnen maken dat voorafgaand aan het huisbezoek nader onderzoek is gedaan dat de twijfel ondersteunt die naar aanleiding van de anonieme tip(s) is ontstaan. De rechtbank komt dan ook tot de conclusie dat geen sprake was van een redelijke grond voor een huisbezoek. Nu het binnentreden in de woning zoals overwogen onder 4.2 ook niet is geschied op basis van “informed consent”, bestaat naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende rechtvaardiging voor de inbreuk op het huisrecht. Dit betekent dat de bij het huisbezoek opgedane bevindingen uit een oogpunt van “fair trial” in het kader van de besluitvorming buiten beschouwing dienen te worden gelaten. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat verweerder op grond van de Algemene wet voor het binnentreden de burgemeester had kunnen verzoeken een machtiging te verlenen om de woning zonder toestemming van de bewoner te kunnen betreden, maar dat verweerder van die mogelijkheid om hem moverende redenen geen gebruik heeft gemaakt.

Het besluit tot het leggen van een bestuurlijke boete is daarom verkeerd gemotiveerd en is onrechtmatig.

Zie LJN: BQ8594