Airbnb en overlast: wat kunnen verhuurder, gemeente en VvE nu doen? En wat voegt de Wet aanpak woonoverlast toe?

De verhuur van panden via websites als Airbnb leidt tot de nodige problemen. Buurtbewoners ervaren overlast, de woningmarkt en leefbaarheid raken verstoord en soms is de verhuur ook gevaarlijk voor de gebruikers van de gebouwen (denk aan brandgevaar). In de praktijk zijn het een aantal instanties die veelal optreden tegen verhuurders die Airbnb gebruiken. Zo stappen woningcorporaties naar de rechter om huurders die hun woning onderverhuren via sites als Airbnb te dwingen om hun woning te ontruimen. Ik schreef daar eerder al eens een kort stukje over.

De jurisprudentie laat zien dat deze strategie wisselend succes heeft. Soms wint de corporatie (zie Rechtbank Amsterdam 7 juli 2015, ECLI:NL:RBAMS:2015:4335; Gerechtshof Amsterdam 22 september 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:3938), maar soms ook niet (zie Rechtbank Rotterdam 6 november 2015, ECLI:NL:RBROT:2015:7899). De recente jurisprudentie laat zien dat ook gemeenten – in het bijzonder de gemeente Amsterdam – en Vereniging van Eigenaars actief zijn in het tegengaan van (problemen veroorzaakt door) Airbnb. In deze blog geef ik een overzicht van de meest recente uitspraken. Ook ga ik in op de mogelijkheden van de Wet aanpak woonoverlast, die op 22 december 2016 door de Tweede Kamer is aangenomen.

Vergunningen & Airbnb verhuur

De gemeente Amsterdam heeft op basis van het bestemmingsplan een speciale aanpak van short stay-verhuur via Airbnb ontwikkeld. In een casus heeft het bestuur van de bestuurscommissie de omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan ten behoeve van short stay afgewezen. Er zijn volgens het bestuur al genoeg woningen aan de woningvoorraad onttrokken ten behoeve van short stay. De rechtbank acht de weigering van de vergunning onrechtmatig: de aanvraag is ingediend in 2013 en de vergunning mag niet opeens worden geweigerd wegens nieuw beleid in 2014 (Rechtbank Amsterdam 19 mei 2016, ECLI:NL:RBAMS:2016:3089).

In een eerdere zaak komt de rechtbank tot een soortgelijke conclusie. Het is volgens de rechter niet voldoend gemotiveerd waarom wel een onttrekkingsvergunning is verleend op grond van de Huisvestingswet, maar dat de omgevingsvergunning op basis van het short stay beleid moet worden geweigerd (Rechtbank Amsterdam 3 november 2015, ECLI:NL:RBAMS:2015:7528. Zie voor een soortgelijke zaak: Rechtbank Amsterdam 6 juni 2016, ECLI:NL:RBAMS:2016:3615).

In weer een andere zaak wil een eigenaar een voormalig verpleeghuis ombouwen tot short stay appartementen, maar weigert het college van B&W een onttrekkingsvergunning. De rechter oordeelt dat een dergelijke vergunning wel nodig is en dat de weigering niet onrechtmatig is (Rechtbank Amsterdam 22 juli 2016, ECLI:NL:RBAMS:2016:4639).

Bestaande illegale hotels

Soms pakt het college reeds bestaande illegale situaties aan. Zo legt het college van B&W preventieve lasten onder dwangsom op wegens het (dreigende) verhuren van woningen via Airbnb. De rechter acht de meeste van de opgelegde lasten rechtmatig (Rechtbank Amsterdam 8 juli 2016, ECLI:NL:RBAMS:2016:4256). In andere zaken is de wijze van optreden wat ingewikkeld, want in zie casus legt het college van B&W volgens de uitspraken zowel een last onder bestuursdwang op, past zij ook spoedeisende bestuursdwang toe en sluit zij voor drie maanden de woning waarin de illegale verhuuractiviteiten plaatsvinden. Doorgaans is de reden voor het optreden het brand- en vluchtonveilig gebruik van het gebouw als ook strijd met het bestemmingsplan (zie bijvoorbeeld Rechtbank Amsterdam 7 juli 2016, ECLI:NL:RBAMS:2016:4167).

Bestuurlijke boete & Airbnb verhuur

Het college van B&W kan ook besluiten tot het opleggen van een bestuurlijke boete in het geval dat de verhuur via Airbnb in strijd is met de Huisvestingswet. In een aantal zaken legt het college forse boetes op (tot wel 12.000 euro, zie ABRvS 12 oktober 2010, ECLI:NL:RVS:2010:2693), al wordt die boete soms wel wat gematigd door de rechter (zie Rechtbank Amsterdam 29 september 2016, ECLI:NL:RBAMS:2016:6187).

VvE’s en verhuur via Airbnb

Ook treden Verengingen van Eigenaars (VvE) op tegen appartementsgerechtigden die hun appartementen verhuren via Airbnb. Een algemene ledenvergadering van een Amsterdamse VvE bepaalt bijvoorbeeld dat de verhuur voor toeristische doeleinden voor maximaal 60 dagen per jaar is toegestaan. De VvE sluit daarbij aan bij de publiekrechtelijke eisen die de gemeente Amsterdam stelt aan verhuur via Airbnb. Eén appartementsgerechtigde wil uit vrees voor overlast de toeristische verhuur van appartementen helemaal verbieden en stapt naar de rechter. De rechter oordeelt dat verhuur via Airbnb in strijd is met het pensionverbod uit de splitsingsakte van deze specifieke VvE. Het besluit van de ledenvergadering om verhuur tot 60 dagen per jaar toe te staan is in strijd met de splitsingsakte en daarom nietig (Rechtbank Amsterdam 29 oktober 2015, ECLI:NL:RBAMS:2015:9967).

Een soortgelijke uitspraak volgt nadat een ledenvergadering als proef toestaat dat appartementen via Airbnb worden verhuurd. De Rechtbank Amsterdam oordeelt dat dit besluit in strijd is met de splitsingsakte. Het maakt daarbij niet uit dat de appartementsgerechtigde zich houdt aan de regels die de gemeente Amsterdam hanteert voor verhuur via Airbnb (Rechtbank Amsterdam 14 januari 2016, ECLI:NL:RBAMS:2016:2120).

In een andere casus oordeelt het Gerechtshof Amsterdam eveneens dat verhuur (via een website) van een appartement als vakantiewoning in strijd met de splitsingsakte is (Gerechtshof Amsterdam 14 april 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:1415. Zie voor soortgelijke zaken: Rechtbank Rotterdam 10 augustus 2016, ECLI:NL:RBROT:2016:6236; Rechtbank Den Haag 14 september 2016, ECLI:NL:RBDHA:2016:11580; Gerechtshof Amsterdam 25 oktober 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:4274).

De Wet aanpak woonoverlast en Airbnb

De instrumentenkist van gemeenten om overlast veroorzaakt vanwege de verhuur van een woning via sites als Airbnb zal de komende tijd waarschijnlijk verder uitgebreid worden. Op 22 december van 2016 stemde de Tweede Kamer bijna unaniem in met het “Initiatiefvoorstel-Tellegen Wet aanpak woonoverlast“. Dit wetsvoorstel beoogt artikel 151d aan de Gemeentewet toe te voegen. Deze bepaling zal als volgt gaan luiden:

1. De raad kan bij verordening bepalen dat degene die een woning of een bij die woning behorend erf gebruikt of tegen betaling in gebruik geeft aan een persoon die niet als ingezetene met een adres in de gemeente in de basisregistratie personen is ingeschreven, er zorg voor draagt dat door gedragingen in of vanuit die woning of dat erf of in de onmiddellijke nabijheid van die woning of dat erf geen ernstige en herhaaldelijke hinder voor omwonenden wordt veroorzaakt.

2. De in artikel 125, eerste lid, bedoelde bevoegdheid tot oplegging van een last onder bestuursdwang wegens overtreding van het in het eerste lid bedoelde voorschrift wordt uitgeoefend door de burgemeester. De burgemeester oefent de bevoegdheid uit met inachtneming van hetgeen daaromtrent door de raad in de verordening is bepaald en slechts indien de ernstige en herhaaldelijke hinder redelijkerwijs niet op een andere geschikte wijze kan worden tegengegaan.

3. Onverminderd de laatste volzin van het tweede lid kan de last, bedoeld in de eerste volzin van dat lid, een verbod inhouden om aanwezig te zijn in of bij de woning of op of bij het erf. Het verbod geldt voor een periode van tien dagen. De artikelen 2, tweede lid, en vierde lid, aanhef en onder a en b, 5, 6, 8, eerste lid, aanhef en onder a en b, 9 en 13 van de Wet tijdelijk huisverbod zijn van overeenkomstige toepassing, met dien verstande dat de burgemeester bij ernstige vrees voor verdere overtreding de looptijd van het verbod kan verlengen tot ten hoogste vier weken.

Het eerste lid van art. 151d Woningwet is gewijzigd na het aannemen van een amendement ingediend door de VVD en de SP. Eerst konden alleen gebruikers van een woning (denk aan eigenaren die hun woning bewonen, huurders, kraakwachten of krakers) een last onder bestuursdwang of dwangsom (een ‘gedragsaanwijzing’) opgelegd krijgen in het geval van ernstige hinder. Door het amendement kunnen ook personen die de woning ‘tegen betaling in gebruik geeft aan een persoon die niet als ingezetene met een adres in de gemeente in de basisregistratie personen is ingeschreven’ een gedragsaanwijzing opgelegd krijgen. In het laatstgenoemde geval zal dat waarschijnlijk een zeer forse last onder dwangsom zijn die wordt opgelegd aan de eigenaar van de verhuurde woning. De gedragsaanwijzing zal de eigenaar verplichten om herhaling van de ernstige hinder te voorkomen.

Het is nog niet zeker of de gereedschapskist daadwerkelijk wordt uitgebreid. Het wetsvoorstel zal nu namelijk door de Eerste Kamer worden besproken. Wordt dus vervolgd!

2 reacties op “Airbnb en overlast: wat kunnen verhuurder, gemeente en VvE nu doen? En wat voegt de Wet aanpak woonoverlast toe?

  1. Uiteraard dienen leefbaarheid en veiligheid via wetgeving beschermt en gehandhaafd worden, echter is het beperken en actief bestrijden van nieuwe diensten zoals AirBnB echt de oplossing? Deze nieuwe diensten ontstaan snel, in ieder geval sneller dan de huidige wetgeving aan lijkt te kunnen en een krampachtige reactie vanuit overheden lijkt de norm. Terwijl zij het ontstaan van deze diensten ook als een kans zouden kunnen aangrijpen. Een aanpak om zulke diensten te faciliteren en te controleren lijkt me met behulp van een dialoog tussen overheid en airbnb zinvoller dan de bestrijding hiervan.

  2. Nederland (weer) op koers?????
    Ook in steden zoals Groningen bijv.zijn er makelaars/huiseigenaren die hun woning als melkkoe gebruiken middels kamerbewoning voor de minder bedeelde mbo- en hbo- studenten en andere EU- ingezetenen, zonder daartoe over een vergunning van de gemeente beschikken.Als de woonomstandigheden achteruit gaan heeft dit een aanzuigende werking op professionele en minder professionele dieven en andere uitbuiters van de situatie.De bewoners van goede wil komen aan leren nog nauwelijks toe want ze zijn continu bezig met uitpuzzelen wat ze tegen onrechtvaardige en onrechtmatige behandelingen kunnen doen.De sterke arm der Wet bezoekt dit soort woningen in de regel ook vaker.Maar bij Justitie zitten ze ook al met hun eigen druk der omstandighedenAls onheil harder loopt dan er aan rust en regelmaat terugkomt, moeten bewoners kiezen voor vluchten of verdedigen in het ongunstigste geval.Betaalbare zelfstandige woonruimte is er immers nauwelijks voorhanden!!! Dit is toch een voorwerp van zorg voor overheid en gemeenten.Vluchten betekent dus zwerven in het ongunstigste geval.En Nederland telt al zo’n 8000 minderjarige zwerfkinderen.Daar zullen veel gedesillusioneerde mbo-jongeren tussen zitten die door de perverse prikkels die er aan het onderwijs worden afgegeven, de moed maar helemaal hebben opgegeven op het recht om te leren en daardoor te groeien. Maar als je dus wat ouder bent laat je je niet tot die ‘keuze’ dwingen.Tot de boel escaleert.De ‘public disorder’ wordt weer eens ernstig geschokt.Tevens stelt men de ‘public disorder’ voorlopig tevreden door de grootste daders van het moment in voorlopige hechtenis te zetten.Maatschappelijke onrust in de vorm van discussie moet zo lang mogelijk vermeden worden. De dieven en bedreigers blijven zo door alle tekortkomingen in NL heerlijk vrij rondlopen.Het komt er eigenlijk op neer dat heel veel jongeren de boot missen en tussen de wal en het schip liggen als drenkeling.Net als de vluchtelingen op Lesbos die in de sneeuw slapen .Een vluchteling typeerde zichzelf in zijn huidige staat als ‘jungle-mens’.Zijn de mensenrechten zover ondergesneeuwd dat ‘jungle-mensen’ een normaal verschijnsel zijn geworden?? Zodat de grootste a-morele wegkijkers die hun zakken vullen met verdampte kernwaarden op koers liggen???

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *