Langdurige blokkering psychisch gestoorde overlastveroorzaker door woningcorporatie onrechtmatig

Een man heeft psychische problemen (autisme). Hij heeft voorheen medewerkers van de woningcorporatie geïntimideerd en is door de rechter uit zijn woning gezet. De verhuurder heeft zijn inschrijving als woonzoekende vervolgens geblokkeerd. Het gerechtshof acht dat onrechtmatig. Lees verder

Contractsweigering woningcorporatie wegens eerdere overlast huurder

Een woningbouwcorporatie weigert een huurovereenkomst te sluiten met een man die eerder zijn huurwoning verloor vanwege ernstige overlast. Een beroep op art. 8 EVRM van de man is tevergeefs. De rechter acht de contractsweigering rechtmatig. Lees verder

Zeven hennepplanten leiden tot ontbinding huurovereenkomst

In een woning wordt een kleine hennepplantage aangetroffen. De kantonrechter wijst een verzoek tot ontbinding van de huurovereenkomst af:

In het beroepen vonnis heeft de kantonrechter geoordeeld dat WonenBreburg onvoldoende duidelijk gemaakt waarom zij aan [X.]geen tweede kans heeft geboden als bedoeld in genoemd Uitvoeringplan. Dat kantonrechter heeft daar de gevolgtrekking aan verbonden dat ontbinding van de huurovereenkomst in dit geval niet gerechtvaardigd is.

Het Hof is strenger voor de huurder en ontbindt de huurovereenkomst wel. Dat slechts zeven hennepplanten zijn aangetroffen maakt niet dat geen sprake is van een tekortkoming:

In het onderhavige geval is een kleine hennepkwekerij aangetroffen met daarin zeven planten. Een dergelijke hennepkwekerij geldt als bedrijfsmatig, nu zeven planten het strafrechtelijk voor de kweek van hennep voor eigen gebruik gedoogde aantal planten van vijf overschrijdt. Dat wellicht twee van de vijf planten klein waren of “op sterven na dood” zoals door [X.]gesteld, voert niet tot een ander oordeel. Overigens staat in het als prod. 2 bij repliek overgelegde proces-verbaal van politie dat sprake was van “7 planten voorzien van voldragen bloemknoppen”. Het hof ziet geen aanleiding om aan de juistheid van die bevindingen te twijfelen.

4.5.2. Naar vaste jurisprudentie van dit hof levert het aanwezig hebben van een bedrijfsmatige hennepkwekerij in een huurwoning als de onderhavige (met een lamp van 400 Watt in een kleine afgesloten kast), vanwege de daarmee voor het gehuurde en de omgeving gepaard gaande risico’s van brand, schade (stank- en wateroverlast, vocht, schimmel) en andere nadelen (bijv. het verzekeringsrisico) zonder meer een tekortkoming op in de nakoming van de huurovereenkomst. In dit verband is van belang dat hennepkweek in woningen ook andere nadelige effecten in het leven roept, zoals een negatieve uitstraling op de omgeving en verminderde verhuurbaarheid van woningen. [X.]heeft ook niet betwist dat de henneplucht waarneembaar was buiten de berging. De aanwezigheid van een dergelijke kwekerij levert strijd op met de verplichting de woning volgens haar bestemming te gebruiken (art. 7:214 BW). Ook is de illegale bedrijfsmatige thuiskweek van hennep in strijd met de verplichting van een huurder om zich ten aanzien van het gebruik van de woning als goed huurder te gedragen (vgl. art. 7:213 BW).

4.5.3. Dat de onderhavige kwekerij zich in de berging bij de woning bevond, maakt dit niet anders. De berging staat ten dienste van de bewoning van het gehuurde en dient als zodanig en dus niet bedrijfsmatig te worden gebruikt. Het is ook niet relevant of die risico’s zich al dan niet hebben verwezenlijkt. Voldoende is dat met de aanwezigheid van de hennepkwekerij in het gehuurde de mogelijkheid is geschapen dat WonenBreburg en/of derden daarvan nadeel zouden kunnen ondervinden.

4.5.4. Indien uitgegaan wordt van de stelling van [X.]dat zij niet bekend was met de aanwezigheid van de hennepkwekerij in haar berging, neemt dat de tekortkoming niet weg.
Indien zij, zoals zij stelt, de sleutel van de berging aan [Y.] in gebruik heeft gegeven en zelf bijna nooit in de berging kwam, heeft zij onvoldoende toezicht uitgeoefend op het gebruik dat [Y.] van de berging maakte en dit levert evenzeer een tekortkoming op in de nakoming van de huurovereenkomst. Ingevolge artikel 8.6 van de huurovereenkomst is [X.]bovendien jegens WonenBreburg op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk is voor de gedragingen van [Y.].

Vervolgens klaagt de huurder dat hem geen tweede kans is aangeboden. Het hof stelt daarover het volgende:

4.7.3. Het hof constateert dat het convenant en het uitvoeringsplan WonenBreburg niet verplichten tot het geven van een tweede kans. Er worden slechts indicaties geformuleerd die aanleiding kunnen vormen voor het verlenen van een tweede kans. Aan WonenBreburg komt op dit punt grote beleidsvrijheid toe. WonenBreburg stelt dat zij de afweging heeft gemaakt of zij aan [X.]al dan niet een tweede kans zou bieden en dat de uitkomst van die afweging is geweest dat een tweede kans niet geboden zou worden. Het hof acht het niet onbegrijpelijk of ontoelaatbaar dat WonenBreburg tot deze afweging is gekomen. Het enkele feit dat ten aanzien van [X.]enkele omstandigheden aan de orde zijn die een indicatie kunnen vormen voor een tweede kans (kleine hoeveelheid hennepplanten, geen historie van overlast naar derden, gezin met kinderen) brengt niet mee dat WonenBreburg een tweede kans moet verlenen c.q. dat de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt of dat ontbinding van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar moet worden geacht. Het hof tekent hier ook bij aan dat andere indicaties voor een tweede kans, zoals geformuleerd in het Uitvoeringsplan, in het geval van [X.]niet aanwezig zijn (aanwijzingen voor overmacht of pressie van buitenaf, meervoudige problematiek in het gezin). [X.]heeft vrijwillig de sleutel van haar berging aan [Y.] ter beschikking gesteld en – zoals WonenBreburg terecht opmerkt – kennelijk ook (de sleutel van) haar woning, aangezien de politie [Y.] in de woning aantrof terwijl [X.]niet aanwezig was.

4.7.4. WonenBreburg heeft zich voorts beroepen op de door haar beoogde precedentwerking van de gevorderde ontbindingen ten opzichte van andere huurders die mogelijk betrokkenheid bij hennepkweek zouden overwegen. Het hof acht ook dit een argument dat ten gunste van WonenBreburg gewicht in de schaal legt. Het geven van een tweede kans bij overtreding van het verbod om in een huurwoning bedrijfsmatig hennep te kweken zou aan anderen, die overwegen tot kweek van hennep over te gaan, de indruk kunnen geven dat het met de sanctionering van dergelijke overtredingen “wel losloopt”.
WonenBreburg heeft er een gerechtvaardigd belang bij dat die indruk niet ontstaat bij haar huurders.

De huurovereenkomst wordt ontbonden.

Zie LJN: BU9198.

Probleemgezin veroorzaakt overlast en raakt huurwoning kwijt

Een gezin in Amsterdam veroorzaakt lange tijd overlast en verloor eerder een woning ten gevolge van overlast. Het gezin heeft nu een tweede-kans-overeenkomst /laatste-kans-overeenkomst. Wederom veroorzaakt het gezin overlast. De voorzieningenrechter buigt over de vordering tot ontruiming van de woning:

4.4.  Vast staat dat [gedaagde] vanwege een eerdere burenruzie de woning aan de [straatnaam] heeft moeten verlaten, en dat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst met betrekking tot de [straatnaam] in een bijlage aanvullende afspraken is overeengekomen, welke afspraken inhielden dat zij niet opnieuw overlast zou veroorzaken. Daarnaast rust op haar de verplichting zich te gedragen als een goed huurder in de zin van artikel 7:213 BW.
Partijen verschillen van mening over de vraag of [gedaagde] overlast heeft veroorzaakt. Volgens Eigen Haard is dat het geval, volgens [gedaagde] niet, nu er geen sprake is van structurele aantasting van het leefgenot van anderen. Dat blijkt uit het veertigtal verklaringen die zij heeft overgelegd, aldus [gedaagde].
Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is voldoende aannemelijk dat [gedaagde] haar verplichtingen op grond van de wet en de (bijlage bij de) huurovereenkomst niet is nagekomen. Anders dan [gedaagde] heeft aangevoerd is de voorzieningenrechter van oordeel dat er wel degelijk sprake is van overlast. Zo heeft [gedaagde] een steen tegen de rug van [persoon 8] gegooid, heeft zij [persoon 8] bedreigd en heeft zij de zoon van [persoon 8] geslagen. Haar dochter, voor wiens gedragingen in en rond de woning zij eveneens verantwoordelijk is, heeft een vuilniszak naar [persoon 8] gegooid en verder komt de politie zeer regelmatig langs in verband met ruzies (al dan niet gepaard gaande met geweld), eerst in verband met ruzies tussen [gedaagde] en [persoon 8] en thans in verband met ruzies tussen [gedaagde] en haar zoon [kind 1]. Hoewel [gedaagde] heeft aangevoerd dat het sinds het vertrek van [persoon 8] weer rustig is in de straat, heeft zij niet betwist dat de politie nog regelmatig wordt ingeschakeld. Ook dit valt naar het oordeel van de voorzieningenrechter onder het veroorzaken van overlast, nu andere bewoners hiervan onrust kunnen ondervinden, mede gelet op de eerdere explosieve situatie in de buurt. De door [gedaagde] overgelegde verklaringen van buurtbewoners kunnen het bovenstaande niet ongedaan maken. Het is immers zeer wel mogelijk dat de buurtbewoners die een verklaring hebben ondertekend helemaal niet weten van deze incidenten en ook niet van het feit dat [gedaagde] met Eigen Haard specifieke afspraken heeft gemaakt over het niet veroorzaken van overlast. De voorzieningenrechter acht in deze zaak de politie een betere informant dan de buurtbewoners, nu de politie de details van de zaak beter kent dan de buurtbewoners. Voor zover [gedaagde] heeft betoogd dat het door de politie geconstateerde gedrag van haar geen overlast oplevert, is de voorzieningenrechter van oordeel dat [gedaagde] bij haar verhuizing naar de [straatnaam] in redelijkheid heeft moeten begrijpen dat zij ervoor moest zorgen niet in situaties te geraken waarbij de politie te hulp moet schieten. Zij heeft dan ook moeten begrijpen dat het gooien met een steen, het bedreigen, het slaan en de daden van haar kinderen als overlast gekwalificeerd zouden worden. Dat sommige van die daden al enige tijd geleden hebben plaatsgevonden, maakt niet dat die daden geen grond voor ontruiming meer opleveren. Zoals de Hoge Raad heeft overwogen in zijn uitspraken van 22 oktober 1999, NJ 2000, 208 en 11 januari 2002, NJ 2003, 255 geeft iedere tekortkoming in de nakoming van een overeenkomst in beginsel de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden en kan een tekortkoming in het verleden niet ongedaan worden gemaakt. De omstandigheid dat deze tekortkomingen anderhalf tot een jaar geleden hebben plaatsgevonden en Eigen Haard naar aanleiding daarvan niet direct een vordering tot ontruiming heeft ingesteld maakt dan ook niet dat zij dat recht heeft verwerkt dan wel dat zij geen belang meer heeft bij haar vordering tot ontruiming.

4.5.  Daarbij wordt mede in aanmerking genomen dat aan [gedaagde] strenge eisen mogen worden gesteld, gelet op de aanvullende afspraken met betrekking tot overlast die zij met Eigen Haard is overeengekomen. Ook staat in de bijlage dat een nieuwe overlastsituatie in relatie met de eerdere overlast in de [straatnaam] zal worden beoordeeld, zodat ook in aanmerking dient te worden genomen dat het niet de eerste keer is dat [gedaagde] bij een overlastgevende burenruzie is betrokken.
Dit oordeel moet tevens worden beschouwd tegen de achtergrond van met MPOG-project, waarbij verschillende instanties zijn betrokken, die alle tot de conclusie zijn gekomen dat het het beste is dat [gedaagde] verhuist. Ook wordt van belang geacht dat [gedaagde], doordat zij is toegelaten tot het MPOG-project, voorrang krijgt bij hulp van de verschillende instanties en zij daar ook gebruik van wil maken. Onder deze omstandigheden legt het standpunt van die instanties gewicht in de schaal.

4.6.  De conclusie is dat voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter op grond van overlast een vordering tot ontruiming zal toewijzen. Eveneens is op grond van het bovenstaande voldoende aannemelijk dat Eigen Haard een spoedeisend belang heeft. De vordering tot ontruiming zal dan ook worden toegewezen. Na te melden ontruimingstermijn komt daarbij redelijk voor. Daarbij neemt de voorzieningenrechter in aanmerking dat Eigen Haard ter zitting heeft verklaard dat het aanbod met betrekking tot de woning aan de [adres] nog geldt.

De huurder moet de woning ontruimen.

Zie LJN:BU5692.

Bewoner in laatste-kanswoning krijgt laatste waarschuwing van rechter

Een huurder veroorzaakt veel overlast. Hij verblijft al in een laatste-kanswoning. De huurder veroorzaakt voornamelijk geluidsoverlast en heeft brand gesticht. De verhuurder vordert ontruiming van de woning. De voorzieningenrechter overweegt:

De voorzieningenrechter overweegt als volgt. [Gedaagde] erkent geluidsoverlast te hebben veroorzaakt. Die overlast heeft echter enige tijd geleden plaatsgevonden. Dat thans nog sprake is van het veroorzaken van geluidsoverlast heeft De Woonplaats niet voldoende aannemelijk kunnen maken. Er zijn weliswaar verklaringen van omwonenden in het geding gebracht, maar uit die verklaringen blijkt onder andere dat sinds enige tijd geen sprake meer is van geluidsoverlast. In die verklaringen wordt wel gerept over het stichten van brand door [gedaagde], maar dat wordt door [gedaagde] ten stelligste ontkend. Ter onderbouwing van de stelling dat [gedaagde] brand in de woning heeft gesticht heeft De Woonplaats een proces-verbaal van constateringen in het geding gebracht waarin wordt gesproken over brandstichting, maar uit de daarbij gevoegde foto’s en uit de ter zitting getoonde in kleur geprinte versies kan de voorzieningenrechter niet opmaken dat brand is gesticht. Het stichten van brand in de woning levert weliswaar een ernstige wanprestatie op, welke wanprestatie grond geeft de huurovereenkomst te ontbinden, maar die brandstichting is onvoldoende aannemelijk gemaakt. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is de situatie thans niet zo acuut dan wel dreigend dat de ontruiming bij wijze van voorlopige voorziening moet worden bevolen.

Voor een dergelijke voorziening is slechts plaats indien vast staat dat er sprake is geweest van zodanige overlast, dat kan worden aangenomen dat in een bodemzaak de huurovereenkomst zal worden ontbonden. In het kader van dit kort geding is dat laatste onvoldoende gebleken. Uit de overgelegde verklaringen van de buren en uit wat [gedaagde] ter zitting naar voren heeft gebracht, volgt dat de (geluids)overlast tot het verleden behoort. [Gedaagde] heeft verklaard dat zij in de toekomst geen overlast meer zal veroorzaken.

Omdat er echter in het verleden ook al eens sprake van is geweest dat de overlast verminderde, waarna deze toch weer terugkwam, is de voorzieningenrechter er niet volledig van overtuigd dat toekomstige (geluids)overlast achterwege zal blijven. Om te voorkomen dat De Woonplaats, als [gedaagde] weer overlast mocht veroorzaken, opnieuw van voren af aan moet beginnen, zal de voorzieningenrechter de onderhavige procedure aanhouden tot maandag 3 oktober 2011 te 14:00 uur. Indien [gedaagde] na 8 juni 2011 (de dag van de mondelinge behandeling van dit kort geding) wederom aantoonbare overlast (mocht hebben) veroorzaakt, kan De Woonplaats de voorzieningenrechter verzoeken deze procedure bij vervroeging te behandelen. [Gedaagde] kan dit tussenvonnis beschouwen als een laatste kans.

Ondanks dat huurder al in een laatste-kanswoning zit, krijgt hij alsnog een laatste kans.

Zie LJN: BQ8609.