Verhuurder voert rechtszaak over verloederde en niet onderhouden tuin

Een huurder onderhoudt de tuin bij zijn huurwoning niet. De verhuurder stapt naar de rechter en stelt het volgende:

[gedaagde] heeft nagelaten om als goed huurder zijn tuin te onderhouden. Takken van een boom of bomen en/of een struik of struiken hangen over de naburige percelen. De bloesem en bladeren van die takken vallen op naburige percelen en in de brandgang, waardoor zijn direct omwonenden, die tevens huurder van Tiwos zijn, overlast ondervinden en worden gestoord in hun woongenot. Tiwos heeft [gedaagde] vanaf medio 2010 schriftelijk op zijn onderhoudsverplichting gewezen en hem gesommeerd de overhangende takken van zijn boom/bomen en/of struik/struiken te snoeien c.q. te verwijderen, zodanig dat de overlastveroorzakende situatie wordt opgeheven.

Naast het veroorzaken van overlast is er een reëel risico dat de wildgroei aan begroeiing in de tuin van gedaagde schade veroorzaakt aan het gehuurde. De verwilderde klimplanten die tegen de voor- en achtergevel groeien, kunnen die gevels en/of de kozijnen daarin beschadigen. Tevens staat een boom achter in de tuin op zeer korte afstand van de berging. Die boom is door gebrek aan onderhoud buiten proporties gegroeid. Er bestaat een reëel risico dat zijn wortels (het fundament van) de berging ondermijnen en/of de takken het dak daarvan beschadigen. Om schade te voorkomen heeft Tiwos besloten om de klimplant aan de achterzijde van de woning en de boom geheel te (laten) verwijderen. Zij heeft aan [gedaagde] verzocht om zijn toestemming hieraan te verlenen, waarbij de kosten voor rekening van Tiwos zouden komen. [gedaagde] heeft echter op dit verzoek niet gereageerd.

De verhuurder wil dat de rechter haar machtigt om de tuin te onderhouden en dat de huurder de kosten daarvan moet dragen. De rechter overweegt:

3.4 Vooropgesteld moet worden dat een huurder binnen zekere grenzen een grote mate van vrijheid heeft in de wijze waarop het gehuurde door hem wordt ingericht. Dit geldt ook voor de tuin. Wijziging van de bestemming van het gehuurde, overlast aan omwonenden of schadeveroorzakend handelen of nalaten zijn enkele factoren die deze grenzen aangeven en de vrijheid van de huurder inperken.

(…)

3.6 Artikel 7:213 BW verplicht [gedaagde] om zich ten aanzien van het gebruik van de tuin als een goed huurder te gedragen. Dit sluit in dat hij ook jegens zijn buren een zorgplicht heeft, aldus dat hij geen overlast mag veroorzaken. Dat [gedaagde] zijn tuin niet ordent op een wijze zoals veel mensen doen en hij ten behoeve van vogels, en daarmee voor zijn eigen genot, weinig tot geen onderhoud pleegt, is echter een op zichzelf te respecteren keuze en staat niet ter beoordeling van Tiwos. Tiwos stelt weliswaar dat sprake is van overlast maar heeft dit op geen enkele wijze onderbouwd. Enkel in de verklaring van [gedaagde] dat één van zijn buren klaagt en overhangende takken die vervolgens over de omheining in de tuin van [gedaagde] worden gedeponeerd, kan een erkenning voor die stelling van Tiwos worden gehoord. [gedaagde] heeft echter tevens verklaard dat andere buren niet klagen, hetgeen Tiwos niet gemotiveerd heeft weersproken. Gelet op het ontbreken van een deugdelijke onderbouwing van haar stelling dat sprake is van overlast kunnen derhalve de vorderingen die zien op, kort gezegd, het plegen van tuinonderhoud door Tiwos, niet worden toegewezen op de grond dat [gedaagde] zijn zorgplicht tegenover zijn buren verzaakt. Waar niet is voldaan aan het bepaalde in artikel 111 lid 3, tweede zin van het Wetboek van Burgerlijke rechtsvordering (Rv) ziet de kantonrechter geen reden om Tiwos alsnog tot bewijs van haar stelling toe te laten.

De rechter verleent de verhuurder de bevoegdheid om een boom om te zagen en klimplanten te snoeien. De rechter stelt verder:

3.11 De kantonrechter ziet verder geen gronden om Tiwos toe te staan om uit de tuin van [gedaagde] planten te verwijderen dan wel vanuit diens tuin overhangende takken te snoeien of te verwijderen, behoudens voor zover die het gebruik van de brandgang (kunnen) hinderen. De beide buren zijn immers zelf gerechtigd om alle plantmateriaal dat vanuit de tuin van [gedaagde] in of over hun tuinen doorgroeit te verwijderen. Te meer nu niet is gebleken dat zij daarover bij Tiwos hebben geklaagd, laat staan dat zij daardoor zouden worden gestoord in het rustig woongenot dat Tiwos hen moet verschaffen of zich in redelijkheid jegens Tiwos kunnen beroepen op overlast en in het algemeen geldt dat huurders zelf verantwoordelijk zijn voor het onderhoud van hun eigen tuin, valt niet in te zien dat Tiwos ten behoeve van [gedaagde]s buren dergelijk onderhoud in de tuin van [gedaagde] pleegt. Overigens zal na het rooien van de krulhazelaar in ieder geval geen hinder meer kunnen worden ondervonden van overhangende takken van deze boom.

3.12 De in de tuin verspreid liggende roerende zaken -voor sommigen afval en voor anderen, althans voor [gedaagde] nog van waarde- zijn geen onderwerp van dit geschil. De kantonrechter zal zich daarom onthouden van een oordeel over de wenselijkheid om enkele van die zaken die bij gelegenheid van de plaatsopneming wel ter sprake zijn gekomen, te behouden. Wel wil de kantonrechter [gedaagde] er aan herinneren dat hij heeft toegezegd de autoaccu uit de tuin te verwijderen. Deze kan immers bodemverontreiniging en derhalve schade aan het bezit van Tiwos veroorzaken.

Zie LJN: BR3352.

Huurder moet vanwege geluidsoverlast laminaatvloer verwijderen

Een huurder heeft een laminaatvloer in zijn woning gelegd. De onderbuurman klaagt over geluidsoverlast. De verhuurder wil vervolgens dat de laminaatvloer verwijderd wordt. De verhuurder zegt dit te mogen vragen gezien de voorwaarden in de huurovereenkomst.

De rechter stelt:

Partijen strijden over het antwoord op de vraag of [gedaagde partij] gehouden is om de in haar bovenwoning aanwezige vloerbedekking in de vorm van een laminaatvloer met ondervloer in overeenstemming te doen zijn met de door Woonconcept daarvoor gestelde voorwaarden.

Anders dan [gedaagde partij] meent, is daarbij niet relevant of zij geluidsoverlast veroorzaakt of heeft veroorzaakt. Onomstreden is immers dat een harde vloerbedekking zoals door [gedaagde partij] in haar woning is aangebracht in relevante mate kan bijdragen aan door andere bewoners van hetzelfde woningcomplex ervaren geluidsoverlast. Het is dan ook op zichzelf niet onredelijk dat Woonconcept bij gestapelde woningen voorwaarden wil verbinden aan het gebruik van harde vloerbedekking, zoals een laminaatvloer, ongeacht de vraag of er feitelijk (al) sprake is van (klachten over) geluidsoverlast.

(…)

Anders dan [gedaagde partij] meent, is er geen grond voor een conclusie dat Woonconcept jegens haar in strijd zou handelen met de eisen van redelijkheid en billijkheid, althans voor een conclusie dat wat Woonconcept thans van haar verlangt naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid als onaanvaardbaar moet worden aangemerkt.
a. Zoals overwogen is het niet onredelijk te achten dat Woonconcept eisen stelt aan het gebruik van harde vloerbedekking in woningen als die van [gedaagde partij].
b. Voorts is gesteld noch gebleken dat de gestelde voorwaarden zelf onredelijk zouden zijn.
c. Dat [gedaagde partij] geen (geluids)overlast zou veroorzaken, is, zoals overwogen, niet relevant.
d. Evenmin is relevant het gegeven dat niet zou vaststaan dat de vloer met de huidige ondervloer niet aan Woonconcepts voorwaarden ter zake zou voldoen. [gedaagde partij] heeft immers al toegezegd de ondervloer te vervangen.
e. Dat Woonconcept zich niet op voorhand akkoord wilde verklaren met de door [gedaagde partij] genoemde vervangende ondervloer kan haar, anders dan [gedaagde partij] doet, niet worden verweten. Het gaat er immers om dat er feitelijk een geluidsreductie van 10 dB wordt bereikt en niet dat een ondervloer wordt toegepast die bepaalde geluidsreducerende kwaliteiten zou hebben. Anders gezegd, het gaat – ook in de voorwaarden – om het resultaat dat moet worden bereikt en niet om het middel dat wordt gebruikt in de verwachting / om dat resultaat te bereiken.
f. Het is evenmin Woonconcept die moet aantonen dat een harde vloerbedekking niet aan de gestelde voorwaarden voldoet, met name die omtrent de minimale geluidsreductie, doch de bewoner annex gebruiker van die harde vloerbedekking.
g. Uit de voorwaarden volgt niet dat Woonconcept ‘impliciet toestemming geeft’ voor het leggen van een laminaatvloer met ondervloer ‘die niet vooraf behoeft te worden gevraagd.’ Die wordt alleen gegeven indien aan de gestelde voorwaarden wordt voldaan of anders gezegd Woonconcept onthoudt haar instemming of trekt die in, indien komt vast te staan dat een al gelegde harde vloerbedekking niet aan die voorwaarden voldoet. Het gevolg daarvan is dat de bewoner een vloerbedekking die niet aan de voorwaarden voldoet, dient aan te passen of te verwijderen.

Huurder moet de vloer verwijderen onder last van een dwangsom.

Zie LJN:BQ2944.

Vervuild huis moet door huurder worden gereinigd

Een verhuurder vordert primair ontruiming van de woning en subsidiair nakoming van de huurovereenkomst. De huurwoning is namelijk ernstig vervuild:

“Ter zitting heeft de kantonrechter foto’s bekeken van het appartement en de kelderruimte van de woning. Hierop zijn afbeeldingen te zien van een zeer zwaar vervuilde koelkast, maden en vliegjes op verschillende plaatsen in het appartement, stapels vuilniszakken in de kelderruimte en uitwerpselen van de kat. Er zijn geen foto’s van het sanitair omdat, zo verklaarde [gedaagde] ter zitting, de verwilderde kat haar benen had toegetakeld en zij toen de pogingen opgaf om ook foto’s te maken van het sanitair. [gedaagde] wijst verder op een schriftelijke verklaring van de beheerder van de VVE die wil dat er een einde komt aan de overlast van, met name, insecten afkomstig uit de woning. Verder zijn er schriftelijke verklaringen van omwonenden, haar vriend Karels en een aanschrijving van de gemeente [woonplaats] van dezelfde strekking. [gedaagde] wijst er verder op dat [eiser] zijn post wekenlang niet heeft gelezen, getuige alle aangetroffen ongeopende poststukken.”

Aangaande de vorderingen overweegt de kantonrechter:

“Gelet op de aanschrijving van de gemeente [woonplaats], de brieven van omwonenden, de schriftelijke verklaring van Karels en de beheerder alsmede het fotomateriaal is, naar voorlopig oordeel, sprake van een zwaar vervuilde woning. De kantonrechter heeft getwijfeld of hij het fotomateriaal en de verklaring van Karels als bewijs zal toelaten nu deze immers zijn verkregen door onrechtmatig de woning te betreden. Het overige bewijs is voor een kort geding echter voldoende om tot inhoudelijke beoordeling van de reconventionele vorderingen te kunnen besluiten, terwijl voorts geldt dat niet zonder meer geoordeeld mag worden dat de foto’s onrechtmatig verkregen bewijs vormen.

6.6. Anders dan [gedaagde] bepleit kan de primaire vordering thans niet worden toegewezen. Immers, indien er sprake is van een huurder die zich niet als goed huurder gedraagt, dient de verhuurder de huurder daarop aan te spreken. [eiser] ontkent dat dit is gebeurd en wijst erop dat de huurovereenkomst voor bepaalde tijd stilzwijgend is verlengd terwijl er, volgens eigen stellingen van [gedaagde], toen al sprake was van overlast. Overwogen wordt dat er geen schriftelijke stukken voorhanden zijn waaruit volgt dat [eiser] vanwege de overlast is aangesproken. Tot ontruiming kan de kantonrechter dus (nog) niet beslissen.

6.7. De subsidiaire vordering kan echter wel worden toegewezen, zij het geamendeerd en slechts in de vorm van een tussenvonnis. Daartoe wordt overwogen dat voorshands duidelijk is dat sprake is van een zwaar vervuilde woning en dus van strijd met goed huurderschap. De kantonrechter zal doen wat [gedaagde] had behoren te doen, namelijk [eiser] de gelegenheid geven de woning te reinigen of te doen reinigen. [eiser] krijgt daartoe gelegenheid tot en met 23 oktober 2010. De nevenvordering strekkende tot dwangsommen wordt (nog) niet toegewezen. Hetzelfde geldt voor de gevorderde uitvoerbaar verklaring bij voorraad.

6.8. De kantonrechter bepaalt dat de zitting zal worden voortgezet in de woning op de hieronder vermelde datum. [eiser] dient te beseffen dat als de woning niet voldoet aan de daaraan normaal te stellen eisen van hygiëne de kantonrechter alsnog tot ontruiming of tot schoonmaken met dwangsommen kan besluiten. Ter zitting zal de kantonrechter de mogelijkheid van een schikking beproeven.”

Zie LJN: BN9785.

Verhuurder vordert met succes om snoeien van coniferen

Een huurder snoeit de coniferen niet. De verhuurder stapt naar de rechter en vordert dat de coniferen worden gesnoeid. De kantonrechter overweegt:

“3.1. Aert Swaens (de verhuurder) heeft er uit hoofde van de huurovereenkomst jegens [gedaagde] recht op dat zij zich jegens haar omwonenden gedraagt naar de regels die de wet stelt inzake nabuurschap.

3.2. Dit recht heeft Aert Swaens omdat zij als verhuurster door omwonenden zal worden aangesproken op het woongedrag van haar huurders.

3.3. In het huurcontract is dit recht neergelegd in de algemene bepaling dat [gedaagde] zich moet gedragen als goed huisvader en in de bepaling dat zij haar tuin dient te onderhouden.

3.4. Dit tuinonderhoud omvat mede ‘het regelmatig snoeien van (..) opschietende bomen’ als bedoeld in het Besluit Kleine Herstellingen, dat de verplichting daartoe wel niet rechtstreeks aan de huurder oplegt maar er, door de kosten daarvan voor rekening van de huurder te brengen, wel van uitgaat dat het behoort tot normaal bewonerschap.

4.1. Uit de foto’s die Aert Swaens heeft overgelegd blijkt dat de coniferen aan de achterkant van het huis van [gedaagde] en de conifeer of coniferen aan de voorkant van haar huis zich bevinden binnen een afstand van twee – en binnen een afstand van een halve meter, als men ze als heesters beschouwt – van de erfafscheiding met de desbetreffende percelen.

4.2. Uit die foto’s blijkt bovendien dat de coniferen hoger zijn dan twee meter.

4.3. Uit deze omstandigheden vloeit voort dat [gedaagde] door de coniferen in kwestie zo hoog op te laten schieten als ze nu zijn, haar verplichtingen als huurder geschonden heeft.”

De huurder dient de coniferen binnen drie weken te snoeien tot een hoogte van twee meter. Indien dit niet gebeurd, mag de verhuurder dit voor rekening van huurder doen.

Zie LJN: BO3606.