Overlast en ontruiming: jurisprudentie van 2014 en 2015

overlastElk jaar worden talloze huurders vanwege overlast uit hun huurwoning gezet. Een analyse van recente rechtspraak toont aan dat rechters veelal streng zijn voor de huurders. Geluidsoverlast, intimiderend gedrag, mishandeling, hennepteelt en vervuiling kunnen een reden voor een gedwongen ontruiming. Hieronder een overzicht van jurisprudentie uit 2014 en 2015.

Als een verhuurder – veelal een woningcorporatie – een huurder uit huis wil (of moet, zie ECLI:NL:GHSHE:2015:117) zetten, moet deze eerst naar de rechtbank. De rechtbank zal oordelen of de huurder overlast heeft veroorzaakt (in juridische termen: is er een tekortkoming?) en vervolgens of deze overlast de ontbinding van de huurovereenkomst en de daaropvolgende ontruiming rechtvaardigt. Als de huurder (of verhuurder) het niet eens is met het vonnis, kan hij in hoger beroep gaan bij het gerechtshof. Zie meer over deze procedure onder meer dit artikel of het artikel dat ik met de huurrechtadvocaten Marten Jeths en Kees de Jongh schreef.

Een greep uit de jurisprudentie toont aan de rechtbank en het het gerechtshof doorgaans streng zijn voor huurders. De zaken zijn onder te verdelen in een aantal categorieën: geluidsoverlast, geweld/intimidatie, drugsgerelateerde overlast, overlast gerelateerd aan airbnb en onderverhuur, overlast veroorzaakt door verwarde mensen en een restcategorie.

Geluidsoverlast

geluidsoverlastVeel van de overlast gaat over lawaai. Huurders die door schreeuwen en ruzie maken veel geluidsoverlast veroorzaken, verloren hun huurwoning (ECLI:NL:RBNHO:2015:2018). Ook in Amsterdam verliezen luidruchtige huurders hun huurwoning, al moet de corporatie wel een alternatieve woning aanbieden (ECLI:NL:RBAMS:2015:2406).

Zie over geluidsoverlast en ontruiming ook de volgende zaken: ECLI:NL:GHAMS:2015:2224 & ECLI:NL:GHSHE:2015:1901 & ECLI:NL:GHAMS:2015:2148.

Geweld en intimidatie

In de recente rechtspraak zijn veel zaken te vinden over geweld en intimidatie. Zo moest een huurder zijn woning ontruimen omdat hij een medewerker van de verhuurder had mishandeld (ECLI:NL:RBROT:2014:8825. Zie over mishandeling van huurders en medewerkers ook ECLI:NL:GHSHE:2015:1583). Een zeer agressieve Limburgse familie wordt eveneens uit de huurwoning gezet (de burgemeester waarschuwde zelfs voor een sluiting op grond van artikel 174a Gemeentewet), zie ECLI:NL:RBLIM:2015:7121.

Een bijzonder zaak gaat over enkele criminele zoons van huurders. Deze jongens veroorzaken veel overlast en maken zich schuldig aan veel strafbare feiten in de directe omgeving van de huurwoning. De buurt is zo bang dat de woningcorporatie vooral over anonieme klachten beschikt. Het Hof Arnhem-Leeuwarden oordeelt dat de huurders op grond van artikel 7:219 BW verantwoordelijk zijn voor de zoons en komt tot de conclusie dat de huurders de huurwoning moeten verlaten (ECLI:NL:GHARL:2015:3381).

Drugsgerelateerde overlast

hennepVerhuurders en rechters (maar ook burgemeesters) treden streng op tegen drugshandel en hennepteelt. Het ontplooien van hennepknipactiviteiten rechtvaardigen volgens de Rechtbank Overijssel bijvoorbeeld de ontruiming van een huurwoning (ECLI:NL:RBOVE:2014:4171. Zie over het knippen van hennep ook: ECLI:NL:GHDHA:2014:3663).

De vondst van drugs of een hennepkwekerij rechtvaardigt veelal de ontruiming van een huurwoning ECLI:NL:RBNNE:2015:645 & ECLI:NL:RBLIM:2015:4289 & ECLI:NL:GHAMS:2015:3492 & ECLI:NL:GHAMS:2014:1585). Dat geldt ook als er door de ontbinding en ontruiming (kleine) kinderen op straat komen te staan (ECLI:NL:GHSHE:2015:443 & ECLI:NL:GHDHA:2015:459). Soms wordt de huurovereenkomst ontbonden wegens een heel kleine hoeveelheid hennepplanten. Zo acht de Rechtbank Rotterdam een ontbinding en ontruiming gerechtvaardigd na het aantreffen van 3 à 4 hennepplanten (ECLI:NL:RBROT:2014:6456).

Niet in alle zaken leidt de vondst van drugs tot ontruiming. De Rechtbank Limburg stelt dat het aantreffen van een hoeveelheid hard- en softdrugs niet direct tot een tekortkoming in de nakoming van verplichtingen uit een huurovereenkomst leidt (ECLI:NL:RBLIM:2015:3485). Volgens het Hof Den Bosch rechtvaardigt de vondst van 37 hennepplanten in een woning in het specifieke geval niet de ontruiming. Het woonbelang van de huurder prevaleert (ECLI:NL:GHSHE:2015:211). Hetzelfde Hof Den Bosch wijst een andere ontruimingsvordering ook af, omdat een ontruiming een zeer negatieve invloed zou hebben op de broze psychische gesteldheid van de huurder (ECLI:NL:GHSHE:2014:4780). Zie ook ECLI:NL:GHSHE:2014:4594, waarin de huurder de gelegenheid krijgt om te bewijzen dat zij niks wist van de drugshandel door haar zoon vanuit haar huis.

Airbnb en onderverhuur en overlast

Het verhuren van een huurwoning via Airbnb zorgt ook voor de nodige problemen. Verhuurders en rechters zijn ook in de kader streng: het illegaal verhuren van de woning via Airbnb rechtvaardigt de ontruiming van de woning, zo bewijzen twee vonnissen (ECLI:NL:RBAMS:2014:723 & ECLI:NL:RBAMS:2015:4335). De verhuurder wint echter niet altijd in dit soort Airbnb-zaken. De Rechtbank Amsterdam wees een ontruimingsvordering af, omdat het gemeentelijke beleid onduidelijk zou zijn en de ontruiming disproportioneel (ECLI:NL:RBAMS:2015:3903). Zie ook ECLI:NL:RBNHO:2015:2337 & ECLI:NL:GHAMS:2015:1524 voor zaken over overlast veroorzaakt door onderverhuur.

Overlast veroorzaakt door verwarde en psychisch kwetsbare mensen

helpen-en-ingrijpen-bij-woonoverlast-door-psychisch-kwetsbaren-01In tal van zaken wordt de overlast veroorzaakt door verwarde huurders en/of huurders die kampen met psychische problemen en verslavingen. Aedes meldde in december 2015 een toename van dit soort zaken. Een greep uit de recente rechtspraak: een huurder met een alcoholverslaving moest na het veroorzaken van ernstige geluidsoverlast zijn huurwoning verlaten (ECLI:NL:GHARL:2015:263. Zie ook een andere zaak over alcoholverslaving en overlast: ECLI:NL:RBGEL:2015:3041). Een verwarde en luidruchtige huurder moest ook in Amsterdam zijn huurwoning verlaten (ECLI:NL:GHAMS:2014:5400. Zie ook over geluidsoverlast en psychische problemen ook: ECLI:NL:RBLIM:2015:3019).

Brandstichting door een huurder met een schizoaffectieve stoornis resulteert ook in de ontruiming van de woning (ECLI:NL:GHAMS:2015:2716. Zie ook ECLI:NL:GHSHE:2015:850). Het gebruiken van een woning voor prostitutiewerkzaamheden leidt ook tot de ontruiming van een woning, ook al heeft de huurster psychische problemen (ECLI:NL:GHAMS:2015:2229).

In sommige zaken is geen sprake van een gewone huurovereenkomst, maar van een overeenkomst waarin ook een zorgelement zit. Men spreekt dan van gemengde overeenkomsten of ook wel laatste-kans-, begeleidings- of woonkansovereenkomsten. De verhuurder kan in het geval van overlast dit soort overeenkomsten makkelijker beëindigen en bij de rechter een ontruimingstitel verkrijgen. Enkele voorbeelden: een verslaafde huurder moet zijn woning verlaten, omdat hij toch geluidsoverlast veroorzaakte en de tuin als vuilstort gebruikte. Hij handelde volgens de rechter in strijd met de begeleidingsovereenkomst (ECLI:NL:GHSHE:2015:1573). Geluidsoverlast veroorzaken bleek ook fataal voor een huurder met een ‘woonkansovereenkomst’: hij moest zijn huurwoning ontruimen (ECLI:NL:GHARL:2014:9130). Zie over dit soort gemengde overeenkomsten (in het kader van begeleid wonen) en het voorkomen van overlast: ECLI:NL:GHARL:2015:2522 & ECLI:NL:RBMNE:2014:2670 & ECLI:NL:RBGEL:2015:4219 & ECLI:NL:GHARL:2014:6360.

In een klein aantal van dit soort zaken wordt de ontruimingsvordering afgewezen. Zo acht het Hof Den Bosch de overlast die veroorzaakt zou zijn door een man met autisme onvoldoende aangetoond (ECLI:NL:GHSHE:2015:2024).

Overige overlast

overlastEr zijn er nog een paar zaken over andersoortige overlast. Een huurder houdt te veel dieren in zijn woning en laat zijn woning ook vervuilen. Na vaak te zijn gewaarschuwd, moet een hij nu zijn huurwoning verlaten ECLI:NL:GHSHE:2014:5187).

Ten slotte een zaak over een pony. De rechter oordeelde dat het houden van een pony in een schuurtje bij de huurwoning niet in strijd was met de algemene huurvoorwaarden. Een pony kan in dit geval worden gezien als een huisdier. De vordering van de verhuurder worden afgewezen (ECLI:NL:RBNNE:2015:1602).