Overlast en ontruiming: jurisprudentie van 2014 en 2015

overlastElk jaar worden talloze huurders vanwege overlast uit hun huurwoning gezet. Een analyse van recente rechtspraak toont aan dat rechters veelal streng zijn voor de huurders. Geluidsoverlast, intimiderend gedrag, mishandeling, hennepteelt en vervuiling kunnen een reden voor een gedwongen ontruiming. Hieronder een overzicht van jurisprudentie uit 2014 en 2015.

Als een verhuurder – veelal een woningcorporatie – een huurder uit huis wil (of moet, zie ECLI:NL:GHSHE:2015:117) zetten, moet deze eerst naar de rechtbank. De rechtbank zal oordelen of de huurder overlast heeft veroorzaakt (in juridische termen: is er een tekortkoming?) en vervolgens of deze overlast de ontbinding van de huurovereenkomst en de daaropvolgende ontruiming rechtvaardigt. Als de huurder (of verhuurder) het niet eens is met het vonnis, kan hij in hoger beroep gaan bij het gerechtshof. Zie meer over deze procedure onder meer dit artikel of het artikel dat ik met de huurrechtadvocaten Marten Jeths en Kees de Jongh schreef.

Een greep uit de jurisprudentie toont aan de rechtbank en het het gerechtshof doorgaans streng zijn voor huurders. De zaken zijn onder te verdelen in een aantal categorieën: geluidsoverlast, geweld/intimidatie, drugsgerelateerde overlast, overlast gerelateerd aan airbnb en onderverhuur, overlast veroorzaakt door verwarde mensen en een restcategorie.

Geluidsoverlast

geluidsoverlastVeel van de overlast gaat over lawaai. Huurders die door schreeuwen en ruzie maken veel geluidsoverlast veroorzaken, verloren hun huurwoning (ECLI:NL:RBNHO:2015:2018). Ook in Amsterdam verliezen luidruchtige huurders hun huurwoning, al moet de corporatie wel een alternatieve woning aanbieden (ECLI:NL:RBAMS:2015:2406).

Zie over geluidsoverlast en ontruiming ook de volgende zaken: ECLI:NL:GHAMS:2015:2224 & ECLI:NL:GHSHE:2015:1901 & ECLI:NL:GHAMS:2015:2148.

Geweld en intimidatie

In de recente rechtspraak zijn veel zaken te vinden over geweld en intimidatie. Zo moest een huurder zijn woning ontruimen omdat hij een medewerker van de verhuurder had mishandeld (ECLI:NL:RBROT:2014:8825. Zie over mishandeling van huurders en medewerkers ook ECLI:NL:GHSHE:2015:1583). Een zeer agressieve Limburgse familie wordt eveneens uit de huurwoning gezet (de burgemeester waarschuwde zelfs voor een sluiting op grond van artikel 174a Gemeentewet), zie ECLI:NL:RBLIM:2015:7121.

Een bijzonder zaak gaat over enkele criminele zoons van huurders. Deze jongens veroorzaken veel overlast en maken zich schuldig aan veel strafbare feiten in de directe omgeving van de huurwoning. De buurt is zo bang dat de woningcorporatie vooral over anonieme klachten beschikt. Het Hof Arnhem-Leeuwarden oordeelt dat de huurders op grond van artikel 7:219 BW verantwoordelijk zijn voor de zoons en komt tot de conclusie dat de huurders de huurwoning moeten verlaten (ECLI:NL:GHARL:2015:3381).

Drugsgerelateerde overlast

hennepVerhuurders en rechters (maar ook burgemeesters) treden streng op tegen drugshandel en hennepteelt. Het ontplooien van hennepknipactiviteiten rechtvaardigen volgens de Rechtbank Overijssel bijvoorbeeld de ontruiming van een huurwoning (ECLI:NL:RBOVE:2014:4171. Zie over het knippen van hennep ook: ECLI:NL:GHDHA:2014:3663).

De vondst van drugs of een hennepkwekerij rechtvaardigt veelal de ontruiming van een huurwoning ECLI:NL:RBNNE:2015:645 & ECLI:NL:RBLIM:2015:4289 & ECLI:NL:GHAMS:2015:3492 & ECLI:NL:GHAMS:2014:1585). Dat geldt ook als er door de ontbinding en ontruiming (kleine) kinderen op straat komen te staan (ECLI:NL:GHSHE:2015:443 & ECLI:NL:GHDHA:2015:459). Soms wordt de huurovereenkomst ontbonden wegens een heel kleine hoeveelheid hennepplanten. Zo acht de Rechtbank Rotterdam een ontbinding en ontruiming gerechtvaardigd na het aantreffen van 3 à 4 hennepplanten (ECLI:NL:RBROT:2014:6456).

Niet in alle zaken leidt de vondst van drugs tot ontruiming. De Rechtbank Limburg stelt dat het aantreffen van een hoeveelheid hard- en softdrugs niet direct tot een tekortkoming in de nakoming van verplichtingen uit een huurovereenkomst leidt (ECLI:NL:RBLIM:2015:3485). Volgens het Hof Den Bosch rechtvaardigt de vondst van 37 hennepplanten in een woning in het specifieke geval niet de ontruiming. Het woonbelang van de huurder prevaleert (ECLI:NL:GHSHE:2015:211). Hetzelfde Hof Den Bosch wijst een andere ontruimingsvordering ook af, omdat een ontruiming een zeer negatieve invloed zou hebben op de broze psychische gesteldheid van de huurder (ECLI:NL:GHSHE:2014:4780). Zie ook ECLI:NL:GHSHE:2014:4594, waarin de huurder de gelegenheid krijgt om te bewijzen dat zij niks wist van de drugshandel door haar zoon vanuit haar huis.

Airbnb en onderverhuur en overlast

Het verhuren van een huurwoning via Airbnb zorgt ook voor de nodige problemen. Verhuurders en rechters zijn ook in de kader streng: het illegaal verhuren van de woning via Airbnb rechtvaardigt de ontruiming van de woning, zo bewijzen twee vonnissen (ECLI:NL:RBAMS:2014:723 & ECLI:NL:RBAMS:2015:4335). De verhuurder wint echter niet altijd in dit soort Airbnb-zaken. De Rechtbank Amsterdam wees een ontruimingsvordering af, omdat het gemeentelijke beleid onduidelijk zou zijn en de ontruiming disproportioneel (ECLI:NL:RBAMS:2015:3903). Zie ook ECLI:NL:RBNHO:2015:2337 & ECLI:NL:GHAMS:2015:1524 voor zaken over overlast veroorzaakt door onderverhuur.

Overlast veroorzaakt door verwarde en psychisch kwetsbare mensen

helpen-en-ingrijpen-bij-woonoverlast-door-psychisch-kwetsbaren-01In tal van zaken wordt de overlast veroorzaakt door verwarde huurders en/of huurders die kampen met psychische problemen en verslavingen. Aedes meldde in december 2015 een toename van dit soort zaken. Een greep uit de recente rechtspraak: een huurder met een alcoholverslaving moest na het veroorzaken van ernstige geluidsoverlast zijn huurwoning verlaten (ECLI:NL:GHARL:2015:263. Zie ook een andere zaak over alcoholverslaving en overlast: ECLI:NL:RBGEL:2015:3041). Een verwarde en luidruchtige huurder moest ook in Amsterdam zijn huurwoning verlaten (ECLI:NL:GHAMS:2014:5400. Zie ook over geluidsoverlast en psychische problemen ook: ECLI:NL:RBLIM:2015:3019).

Brandstichting door een huurder met een schizoaffectieve stoornis resulteert ook in de ontruiming van de woning (ECLI:NL:GHAMS:2015:2716. Zie ook ECLI:NL:GHSHE:2015:850). Het gebruiken van een woning voor prostitutiewerkzaamheden leidt ook tot de ontruiming van een woning, ook al heeft de huurster psychische problemen (ECLI:NL:GHAMS:2015:2229).

In sommige zaken is geen sprake van een gewone huurovereenkomst, maar van een overeenkomst waarin ook een zorgelement zit. Men spreekt dan van gemengde overeenkomsten of ook wel laatste-kans-, begeleidings- of woonkansovereenkomsten. De verhuurder kan in het geval van overlast dit soort overeenkomsten makkelijker beëindigen en bij de rechter een ontruimingstitel verkrijgen. Enkele voorbeelden: een verslaafde huurder moet zijn woning verlaten, omdat hij toch geluidsoverlast veroorzaakte en de tuin als vuilstort gebruikte. Hij handelde volgens de rechter in strijd met de begeleidingsovereenkomst (ECLI:NL:GHSHE:2015:1573). Geluidsoverlast veroorzaken bleek ook fataal voor een huurder met een ‘woonkansovereenkomst’: hij moest zijn huurwoning ontruimen (ECLI:NL:GHARL:2014:9130). Zie over dit soort gemengde overeenkomsten (in het kader van begeleid wonen) en het voorkomen van overlast: ECLI:NL:GHARL:2015:2522 & ECLI:NL:RBMNE:2014:2670 & ECLI:NL:RBGEL:2015:4219 & ECLI:NL:GHARL:2014:6360.

In een klein aantal van dit soort zaken wordt de ontruimingsvordering afgewezen. Zo acht het Hof Den Bosch de overlast die veroorzaakt zou zijn door een man met autisme onvoldoende aangetoond (ECLI:NL:GHSHE:2015:2024).

Overige overlast

overlastEr zijn er nog een paar zaken over andersoortige overlast. Een huurder houdt te veel dieren in zijn woning en laat zijn woning ook vervuilen. Na vaak te zijn gewaarschuwd, moet een hij nu zijn huurwoning verlaten ECLI:NL:GHSHE:2014:5187).

Ten slotte een zaak over een pony. De rechter oordeelde dat het houden van een pony in een schuurtje bij de huurwoning niet in strijd was met de algemene huurvoorwaarden. Een pony kan in dit geval worden gezien als een huisdier. De vordering van de verhuurder worden afgewezen (ECLI:NL:RBNNE:2015:1602).

6 reacties op “Overlast en ontruiming: jurisprudentie van 2014 en 2015

  1. Mijn buren wonen in een hoekwoning en ik heb geluidsoverlast van hun. Hier moet je verplicht eerst samen met Buurtbemiddeling om de tafel, dat heeft niet geholpen. Ik zie een tweede gesprek dan ook niet zitten. Volgens Buurtbemiddeling heb ik geen keuze. De woningbouw doet niks, omdat ik de enige ben die last heeft en de politie doet niks, omdat het niet `s nachts gebeurt.
    Dus mensen ga allemaal op een hoek wonen dan heb je vrij spel!!!!

  2. Boeiend overzicht! De vraag die dit oproept is wat er vervolgens gebeurt met degenen die geen gebruik meer kunnen maken van hun huurwoning… Wordt men dak- en thuisloos, gaat men naar een opvang- e/o zorginstelling, al dan niet na enige drang of dwang? Hoe oplossingsgericht is besluitvorming terecht ten faveure van omwonenden en verhuurders die niet voorziet in oplossingen in het vervolgtraject van de huurders?

  3. Ik lees hier nog niets over gemeenten die een gevaar zijn voor de algemene veiligheid van goederen en personen ,en een gevaar voor de psychische gezondheid van betrokkenen, en een gevaar voor maatschappelijke teloorgang van betrokkenen uit veelal de zgn.risicogroepen.Dat zijn in de regel de groepen die geen vuist kunnen maken zoals bijstandsgerechtigden,in het bijzonder alleenstaande ouders,vaak ook allochtonen enz. Het begint vaak al met te lage school adviezen die niet in overeenstemming zijn met de Cito score uit een misplaatste behoedingsdrift van scholen, want dat is gewoon kinderen kansen ontnemen.Het zijn vaak ook dezelfde gemeenten waar bijstandsgerechtigden op allerlei manieren,soms buiten het wettelijk kader te kort worden gehouden.Wonder boven wonder zijn dat dan ook weer de gemeenten die relatief gezien de meeste kinderen afstromen naar afvoerputjes van het onderwijs : zwakke tot zeer zwakke scholen voor speciaal onderwijs.Ouders die dit lot van hun kinderen juridisch aan willen vechten krijgen dan vaak in de rechtzaak, waar het om rechten zou moeten draaien ,te maken met allerlei verzonnen aantijgingen die blijkbaar met het grootste gemak rond worden gestrooid. Nog meer oponthoud dus.Als je je dan toch je kinderen door staatsexamens weer in een lijn krijgt met hun capaciteiten zodat ze weer door kunnen groeien in het reguliere onderwijs en je denkt dat de gevestigde orde je die paar protestpamfletten op je ramen je wel heeft vergeven,dan kun je wel eens bedrogen uitkomen. Hebben professionele criminelen ondertussen kans gezien je op allerlei manieren te bestelen in je eigen huis zonder braaksporen achter te laten, je had al weer wat pamfletten hangen omdat er causale verbanden zijn tussen de diefstal en kleine presentaties in het dorp van ondermeer verkrachters ,dan discrimineert de politie je ook nog eens door te zeggen dat dat je eigen verantwoordelijkheid is,terwijl er bij anderen wel onderzoek komt in een soortgelijke situatie zonder braaksporen.Kom je uit een gemeente,een provincie waar het aantal verkrachtingen vermoedelijk vele malen hoger ligt dan de statistieken uitwijzen,waar de GHB en soortgelijke troep bijna is uitgevonden,en niet te vergeten de handel in zuivere GHB vroeger en allerlei soorten medicijnen die voor die doeleinden ook uitermate geschikt zijn,en je was daar zelf ook meerdere keren slachtoffer van,en ben je de schaamte inmiddels voorbij, dan strijdt je door.Kom je uit een gemeente waar het aantal In Bewaring Stellingen in 1 jaar opeens op 18 zit terwijl er een rustig gemiddelde van 5 per jaar bestaat,dan kan ik maar tot een conclusie komen.Een RM (rechterlijke machtiging) voor deze personen kon niet afgewacht worden omdat dat vermoedelijk niet was gelukt.Aangezien ikzelf 6 jaar later een IBS en voorlopige diagnose op hoofdzakelijk aantijgingen kreeg en door ernstige tekortkomingen van ketenpartners(en wanpraktijken),kan ik concluderen dat men in die gemeente niet van rechtspraak houdt.En er is duidelijk iets aan de hand in die gemeente.De tekortkomingen van de ene ketenpartner door niet willen of kunnen,worden de bloeiende statistieken van de andere ketenpartner.Het mag blijkbaar wat kosten:in mijn geval 850 euro per dag gedurende 6 weken.Dat is gemeenschapsgeld wat beter besteed had kunnen worden.En ik ga door, desnoods naar het Europese Hof.

  4. Er is landelijk een stijgende trend in bopz maatregelen.De IGZ is in 2010 gestopt met het beschikbaar stellen van gegevens.In de wetsevaluatie is gesteld dat de minister geen grote regionale verschillen wenst.Op zorgatlas.nl kun je aantallen afgegeven lasten tot IBS per gemeente van 2005 tot 2009 zien.De raad voor rechtspraak stelt landelijke gegevens beschikbaar.Het is wel aan de orde dat er grote regionale verschillen zijn.Als het om orde en recht gaat en de cijfers per gemeente worden niet meer beschikbaar gesteld dan kunnen plotselinge pieken niet meer aanwijsbaar worden vastgesteld. Is men bezig om het Recht weg te lakken? In een gemeente met rond de 25.000 inwoners waar een plotselinge piek van 18 IBS’sen in een bepaald jaar is(met alleen een heel lichte daling in de voorlopige machtigingen),terwijl de andere maatregelen een min of meer constant gemiddelde behouden, vergelijkbaar met andere gemeenten van die omvang,zou dan een explosief dreigend gevaar moeten zijn.Dat was niet aanwijsbaar aan de orde.Dan kan ik maar 1 conclusie trekken.Ik vraag met af of je hier WOB verzoeken over kunt indienen.Het gaat tenslotte om bestuurlijk beleid.En cijfers van 2010 en volgende jaren zouden toch ook per gemeente opvraagbaar moeten zijn.

  5. De GGZ spreekt bij BOPZ in naam van de overheid.Er zou dan ook geen sprake mogen zijn van marktwerking en immorele graaierij. En bemoeizucht is iets anders dan bemoeizorg.

    Uit de OESO- publicatie ‘Health at a glance 2015’ blijkt dat Nederland meer geld uitgeeft aan kortdurende opnames voor psychische en gedragsstoornissen dan andere OESO-landen. Binnen ziekenhuizen (waaronder ook GGZ instellingen)zijn de uitgaven voor bijna een kwart toe te rekenen aan de zorg hiervoor.Dat is meer dan twee keer zo veel als andere OESO-landen.(In Ned.23%, in Du.13%, in Zweden 7%) Dat gaat jaarlijks om ongeveer 4 miljard euro.(CBS)

  6. Wij wonen in een flat ik en me dochter. Er gebeurd hier best veel in korte tijd. Overlast van schreeuwende en dronken buren in de straat en vanaf hun balkon alsook harde muziek. Drugs inval met gevonden wapens bij een andere buur en een pitbull die los rondloopt. Een vluchteling die geweld gebruikt tegen zijn buren o.a. met scherven en glas gooien, meterkast vernielen, iemand slaan e.d. Hoe kan ik dit aanvechten?

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *