Slachtoffer overlast dwingt verhuurder tot het aanbieden van een alternatieve woning

overlastVeel Nederlanders ondervinden hinder van hun buren. Het langdurig ondervinden van overlast is slecht voor het welbevinden van een mens. Veelal voelen de omwonenden zullen zich bovendien onvoldoende ‘gehoord’. Zij raken enorm gefrustreerd en getraumatiseerd door het gebrek aan optreden van de instanties. Het is daarom niet vreemd dat sommige slachtoffers zelf stappen ondernemen en bijvoorbeeld hun verhuurder juridisch aanspreken. Recent lukte het een huurder van Lefier bijvoorbeeld om de verhuurder te dwingen om een alternatieve woning aan te bieden.

De huurder ondervindt jarenlang zeer ernstige overlast van zijn buren. Zij schelden hem uit voor pedo en homo. De buren steken voortdurend middelvingers omhoog, gooien vuurwerk, bespugen het slachtoffer en werpen afval op zijn erf. De huurder vordert primair dat de verhuurder een ontruimingsprocedure start tegen de overlastveroorzakers. Subsidiair vordert hij dat Lefier hem een andere passende woning aanbiedt. De rechtbank wijst deze subsidiaire vordering toe. Vervolgens weigert de huurder de aangeboden woning, omdat deze woning te klein is, de huurprijs hoger en ook in deze straat veel tramalant is.

Lefier is ondertussen in hoger beroep gegaan. Het hof acht aannemelijk dat sprake is van ernstige overlast waartegen de verhuurder actie moet optreden:

Dat sprake is van een gebrek, staat voor het hof wel vast. De incidenten die [geïntimeerde] aan zijn vordering ten grondslag heeft gelegd, zijn door Lefier niet dan wel onvoldoende gemotiveerd betwist. Want anders dan Lefier in haar toelichting op de grieven I tot en met IV stelt, heeft zij de door [geïntimeerde] gestelde overlast niet “nadrukkelijk en gemotiveerd betwist”. In eerste aanleg heeft Lefier volstaan met de opmerking dat “in de dagvaarding zoveel feitelijkheden worden benoemd, dat het ondoenlijk is om op al deze punten in te gaan.” In hoger beroep heeft Lefier hier niets relevants aan toegevoegd. Daarmee heeft Lefier de gestelde incidenten weliswaar niet als juist erkend, maar staan ze wel in rechte vast.

(..)
Uit hetgeen hiervoor onder 3.6 en (met name) 3.7 is weergegeven, blijkt dat gedurende een aantal jaren vele incidenten van uiteenlopende ernst door verschillende buren (en hun familie en/of bezoekers) zijn veroorzaakt. Aard en frequentie van deze incidenten is naar ’s hofs oordeel zodanig, dat gesproken kan worden van een situatie waarin [geïntimeerde] als huurder niet het genot van het gehuurde heeft dat hij mocht verwachten. Lefier heeft niet betwist dat zij de verhuurder is van de omliggende woningen. Lefier staat dus in een contractuele relatie tot degenen die verantwoordelijk zijn voor de door [geïntimeerde] ondervonden overlast. Onder verwijzing naar 3.4 en 3.5 betekent dit dat sprake is van een gebrek als bedoeld in art. 7:204 lid 2 BW, behoudens indien het hier zou gaan om aan [geïntimeerde] zelf toe te rekenen omstandigheden.

overlastLefier stelt echter dat een verhuurder niet kan worden verplicht tot het aanbieden van een alternatieve passende woning vanwege een situatie van overlast. Volgens Lefier gaat het bij een huurovereenkomst om een ‘specieszaak’. Het contract tussen partijen heeft betrekking op de woning op het specifieke adres en de huurder kan alleen nakoming vorderen ten aanzien van deze specifieke woning op dit specifieke adres.

Het hof sluit echter niet uit dat de kantonrechter juist heeft gehandeld, maar probeert de partijeen tot een schikking te bewegen:

De rechten en verplichtingen van Lefier en [geïntimeerde] ten opzichte van elkaar worden echter niet alleen bepaald door hetgeen zij uitdrukkelijk zijn overeengekomen in de tussen hen geldende huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres]. Tussen partijen gelden niet alleen de door hen overeengekomen rechtsgevolgen, maar ook die welke, naar de aard van de overeenkomst, uit de wet, de gewoonte of de eisen van redelijkheid en billijkheid voortvloeien. Het hof sluit op voorhand dan ook niet uit dat de vordering van [geïntimeerde] op grond van de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid toewijsbaar is, gelijk ook de kantonrechter heeft geoordeeld. Het hof acht het aangewezen dat partijen hun stellingen hieromtrent tijdens een comparitie (waar nodig) aanvullen. Bij die gelegenheid kan ook nadere informatie worden verstrekt over de in 2.8 bedoelde woning die [geïntimeerde] is aangeboden, aangezien het antwoord op de vraag of [geïntimeerde] die woning in redelijkheid heeft kunnen weigeren, relevant kan zijn voor het eindoordeel van het hof. Ter gelegenheid van de comparitie zal eveneens kunnen worden beproefd of partijen tot een schikking kunnen komen.

Deze zaak geeft duidelijk aan dat verhuurders niet stil kunnen blijven zitten bij ernstige overlast. Slachtoffers van overlast kunnen verhuurders dwingen tot actie.

Zie ECLI:NL:GHARL:2014:759. Zie voor een andere vergelijkbare recente zaak: ECLI:NL:GHSHE:2014:1057 waar de verhuurder wordt aangesproken door de huurder over overlast.

Kan een slachtoffer van overlast in een koopwoning ook actie ondernemen tegen de verhuurder van een overlastveroorzaker?

Het is niet vereist dat het slachtoffer van de overlast zelf ook huurt van de verhuurder van de overlastveroorzaker. In een zaak uit 2011/2012 lukt het de penitentiaire inrichting De Rooyse Wissel om de verhuurder van een overlastgevend gezin te verplichten om een ontruimingsprocedure op te starten.

overlastDit gezin veroorzaakte eerder al zodanig veel overlast dat zij een huurwoning moet ontruimen. Zij krijgt door verhuurder Servatius een andere huurwoning aangeboden, die naast de penitentiaire inrichting De Rooyse Wissel ligt. Het gezin veroorzaakt ook in de nieuwe huurwoning overlast. De Rooyse Wissel stapt naar de rechter en vordert met succes dat Servatius de woonoverlast aanpakt. Volgens de rechter is Servatius vanwege haar verhuurderstatus verplicht om de overlastgevende huurder aan te pakken, ondanks dat De Rooyse Wissel geen huurder is. Servatius is als verhuurder en als buur gehouden de gerechtvaardigde belangen van De Rooyse Wissel in haar handelen en nalaten te betrekken. Stilzitten is onder omstandigheden onrechtmatig jegens de buur.

Zie ECLI:NL:RBMAA:2011:BP6835 en Hof ’s-Hertogenbosch 6 maart 2012, WR 2012, 72 (zaak staat helaas niet op rechtspraak.nl)

Zie ook het eerdere artikel dat ik schreef over huurders die overlast ondervinden die hun verhuurder aanspreken.

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *