Huurder veroorzaakt plaag van ratten en is geen baas meer in eigen huis

Een huurder verwaarloost zijn woning en veroorzaakt een rattenplaag:

1.4.  Naar aanleiding van klachten van omwonenden over stankoverlast is op zeker moment in de tweede helft van 2007 de woning van [gedaagde] door een functionaris van de GGD bezocht. Daarbij is de functionaris gebleken dat [gedaagde] circa 60 bruine ratten zelf had gevangen en in een kooi had gestopt. De functionaris heeft de ratten in beslag genomen.
1.5.  Onder meer naar aanleiding van bovenstaand incident is door [eiser] met [gedaagde] afgesproken dat deze zijn woning beter schoon moet houden, zijn huisdieren goed moet verzorgen, geen wilde duiven in huis mag nemen en ook geen duiven mag voeren door voedsel vanaf zijn balkon naar beneden te gooien.
1.6.  Later in 2007 en medio 2008 zijn opnieuw bruine ratten in een kooi en losvliegende duiven in de gehuurde woning aangetroffen.
1.7.  Halverwege 2009 heeft een medewerkster van de dierenbescherming geconstateerd dat diverse door [gedaagde] gehouden knaagdieren onvoldoende verzorging kregen. Voorts bleken er wilde duiven op de zolderkamer te verblijven en zat de zolderkamer onder de duivenuitwerpselen.

Vervolgens neemt de man ook een illegaal in zijn woning:

Begin 2010 is het [eiser] gebleken dat [gedaagde] een illegaal in Nederland verblijvende man onderdak had geboden door het ter beschikking stellen van zijn zolderkamer. De betreffende man bleek op de zolderkamer een barbecue te hebben staan die hij gebruikte om zijn eten te verwarmen en hij bleek te urineren in een jerrycan. Tezelfdertijd bleek de bewoner van tweehoog zijn zolderkamer aan een drugsgebruiker ter beschikking te hebben gesteld.

De verhuurder wil nu de woning laten ontruiming. De rechter overweegt over de overlast van ratten:

Het door [eiser] gewraakte woongedrag van [gedaagde] in de jaren 2007 – 2009 heeft te maken met stankoverlast, overlast door het gooien van voedsel en het los laten lopen respectievelijk vliegen van knaagdieren en duiven in de woning met alle vervuilende aspecten van dien. Daarbij wordt wel de kanttekening gemaakt dat niet is aangetoond dat het ontstaan van een muizen/ratten/kakkerlakkenplaag door [gedaagde] is veroorzaakt, al zal het naar beneden gooien van voedsel daaraan wel hebben kunnen bijdragen.
6.  Het verwijt dat [gedaagde] valt te maken ten aanzien van de ratten in zijn woning is dan ook niet zozeer gelegen in het feit dat hij de ratten die hij in zijn keuken tegenkwam heeft gevangen, maar wel dat hij ze vervolgens in een kooi heeft opgesloten en bij zich heeft gehouden – met alle onhygiënische aspecten van dien – in plaats van ze af te geven aan een daarvoor in aanmerking komende gemeentelijke dienst. Ernstiger nog wordt het feit geoordeeld dat [gedaagde] bij herhaling een slaapkamer heeft opengesteld als onderkomen voor stadsduiven die daar vervolgens de betreffende kamer bevuilden. Voorts is er sprake van het los laten lopen van een konijn, in plaats van dit in een hok te houden. In de stukken wordt door [eiser] gesproken van nog andere loslopende huisdieren, maar dit wordt niet verder toegelicht, zodat dat verder bij de beoordeling geen rol kan spelen.
7.  Te begrijpen valt dat [eiser] in de periode 2007-2009 de wijze van bewoning van het gehuurde en de daarbij ontstane overlast niet wilde tolereren. Het valt te prijzen dat [eiser], kennelijk rekening houdende met de persoonlijke omstandigheden van [gedaagde], niet direct tot vergaande maatregelen is overgegaan, maar haar sociale gezicht heeft getoond en door middel van het maken van afspraken met [gedaagde] heeft geprobeerd diens woongedrag te verbeteren. Dit lijkt na het laatste duivenincident in 2009 ook structureel verbeterd te zijn. In ieder geval valt uit het dossier niet op te maken dat er na deze periode nog sprake is geweest van het houden van ratten, losvliegende duiven of loslopende knaagdieren, dus wordt daar niet van uitgegaan. Wel is er nog een zeer recente klacht van de benedenbuurvrouw dat [gedaagde] nog steeds etensresten naar beneden gooit. Nu dit laatste wordt betwist, het bewijs daarvoor bij [eiser] ligt en het onderhavige kort geding voor bewijslevering geen ruimte geeft, kan van de juistheid van dit verwijt bij de beoordeling evenmin worden uitgegaan.

Vervolgens gaat de rechter in op het opnemen van een illegaal in de woning:

De houding van [eiser] is veranderd toen zij na een melding een illegaal verblijvende man in de zolderkamer van [gedaagde] aantrof. Ook hier past enige nuance. Op zich verbiedt het huurcontract niet aan een huurder om, na verkregen toestemming, een derde tijdelijk te laten inwonen door het ter beschikking stellen van een kamer, zolang men als huurder zelf de woning als hoofdverblijf blijft gebruiken (zie onder 1.2). Dat neemt niet weg dat ook in dat geval de huurder verantwoordelijk blijft tegenover [eiser] voor het gedrag van de inwonende persoon. Het gaat haar in het gegeven geval dan ook minder om de ingebruikgeving van de zolderkamer op zichzelf – hoewel niet eerst toestemming is gevraagd – maar meer om het feit dat [gedaagde] dit heeft gedaan aan een hem kennelijk onbekende man en zonder dat [gedaagde] verder toezicht heeft gehouden op het gebruik van die zolderkamer en zonder de betreffende persoon noodzakelijke voorzieningen te bieden. Dat had onder meer tot gevolg dat deze man op de zolderkamer zijn gang kon gaan met een barbecue, met alle brandgevaar van dien en dat hij zo zijn eigen oplossingen voor toiletproblemen is gaan creëren.

(…)

et incident met de in gebruik gegeven zolderkamer waarmee “de maat vol was” is echter geheel anders van karakter en valt daarom niet goed te plaatsen onder het niet nakomen van gemaakte afspraken met [eiser] c.q. de GGD voor wat betreft het houden en voeren van dieren. Al met al wordt geoordeeld dat, gelet op het door [eiser] ingezette verbeteringstraject, het ingebruikgevingsincident tezeer op zichzelf staat om als druppel te dienen die de emmer van de voorafgaande incidenten c.q. niet of niet volledig nagekomen afspraken zou kunnen doen overlopen, terwijl het als tekortkoming op zichzelf beschouwd onvoldoende oplevert voor een ontruiming. Daarbij speelt een rol dat [gedaagde], naar het zich laat aanzien, bij het onderdak bieden aan de betreffende dakloze zonder persoonlijk belang en, ten aanzien van de consequenties, naïef heeft gehandeld, terwijl bovendien, blijkens mondelinge toelichting ter zitting, een vergelijkbaar geval bij de buurman/vrouw met een waarschuwing is afgedaan. Dat betekent wel dat een herhaling van dergelijk gedrag tot een ander oordeel zou kunnen leiden.

De rechter komt tot de volgende conclusie:

Het bovenstaande betekent dat er thans onvoldoende aanleiding is gebleken voor een voorlopige maatregel van ontruiming in afwachting van een beslissing in een bodemprocedure. Dat wil niet zeggen dat er niet van enige aanleiding voor de gevraagde voorziening is gebleken en [gedaagde] dient zich dan ook goed te realiseren dat nieuwe incidenten of gedrag in strijd met de huurovereenkomst en eerder gemaakte afspraken een vordering tot ontruiming alsnog toewijsbaar kunnen doen maken.

De vordering tot ontruiming wordt afgewezen.

Zie LJN: BR2173.

Handel in drugs en erectiepillen leidt niet tot verlies van woning

Een man huurt een woning in een 55+-flat. Hij wordt betrapt bij het verhandelen van drugs en erectiepillen:

Naar aanleiding van een MMA- melding (Melding Misdaad Anoniem) heeft de politie Rotterdam-Rijnmond op 6 augustus 2009 een onderzoek gestart naar de vermeende handel in verdovende middelen door [gedaagde]. In het kader van dat onderzoek is onder meer gebleken dat de heer [B] op 14 augustus 2009 verdovende middelen bij [gedaagde] heeft gekocht en dat in de woning van [gedaagde] een partij verdovende middelen en Kamagra erectiepillen zijn aangetroffen.

De verhuurder vordert de ontbinding van de huurovereenkomst. De buren komen voor de huurder op en starten een handtekeningenactie:

Een aantal omwonenden van [gedaagde], onder meer wonend op de [locaties] hebben een schriftelijke verklaring ondertekend met de volgende inhoud:
“Mijne Heren
Als buren van [gedaagde] willen wij een pleidooi houden voor hem. Laat u deze man svp in zijn huis blijven wonen als hij vrij komt. Deze handtekeningen zijn door mensen in zijn naaste omgeving ondertekend”.

De kantonrechter stelt eerst in het algemeen de vraag of hier wel sprake is van een tekortkoming:

Partijen hebben in hun debat amper aandacht besteed aan de vraag of de gedragingen van [gedaagde] überhaupt aangemerkt kunnen worden als een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen voortvloeiend uit de huurovereenkomst. Naar het oordeel van de kantonrechter kunnen daarbij de nodige vraagtekens geplaatst worden en in dit kader wordt ondermeer verwezen naar het overzichtsartikel van Z.H. Duijnstee-van Imhoff in Tijdschrift voor Huurrecht 2010, nr. 15 “Stafbare feiten en huur”. De kantonrechter acht daarbij van belang dat noch in de huurovereenkomst, noch in de toepasselijke algemene voorwaarden een specifieke bepaling is opgenomen omtrent het handelen in strijd met de Opiumwet en [eiseres] de tekortkoming van [gedaagde] enkel baseert op handelen in strijd met goed huurderschap. Niet zonder meer kan worden gezegd dat [gedaagde] in dit geval in strijd heeft gehandeld met zijn verplichting ex artikel 7:213 BW om zich als goed huurder te gedragen. Daarbij is van belang dat [gedaagde] kennelijk “slechts” op beperkte schaal drugs heeft verkocht vanuit het gehuurde, dat niet gebleken is van overlast van omwonenden, dat [gedaagde] onverminderd zijn hoofdverblijf heeft gehad in het gehuurde en dat – zoals hierna nog verder gemotiveerd zal worden – de bestemming van het gehuurde niet is gewijzigd.
Nu het partijdebat zich nauwelijks heeft toegespitst op de vraag of überhaupt sprake is van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] zal de kantonrechter het antwoord op die vraag verder in het midden laten.

Vervolgens bekijkt de kantonrechter of de tekortkoming zo gering is dat hij ontbinding niet rechtvaardigt:

De kantonrechter is van oordeel dat die uitzonderingssituatie zich in dit geval voordoet en in dat verband wordt het volgende overwogen.

4.4. Allereerst is van belang dat de onderhavige huurovereenkomst is aangegaan in augustus 1997 en dat gesteld noch gebleken is dat zich voorafgaande aan augustus 2009 eerder problemen hebben voorgedaan op grond waarvan gezegd zou kunnen worden dat [gedaagde] zich niet als goed huurder heeft gedragen.

Voorts is van belang dat het politieonderzoek ziet op een betrekkelijk korte periode. Immers de politie is het onderzoek gestart op 6 augustus 2009 naar aanleiding van een MMA melding, terwijl [gedaagde] al op 14 augustus 2009 is aangehouden. Niet gebleken is of en zo ja welke activiteiten strijdig met de Opiumwet door [gedaagde] verricht zijn in de periode voorafgaande aan begin augustus 2009. Daarbij is ook van belang dat gesteld noch gebleken is dat door [eiseres] meldingen van omwonenden ontvangen zijn van overlast als gevolg van de handel in verdovende middelen. Integendeel, uit de door [gedaagde] overgelegde handtekeningenlijst blijkt nu juist dat de ondertekenaars van die lijst graag zouden willen zien dat [gedaagde] kan blijven wonen op het adres [locatie]. De stelling van [eiseres] dat aan die verklaring geen waarde gehecht kan worden, enerzijds omdat de omwonenden niet in de onmiddellijke omgeving van [gedaagde] wonen en anderzijds omdat de ondertekenaars niet bekend zijn met de handel en het gebruik van drugs in de woning, gaat naar het oordeel van de kantonrechter niet op. Immers uit de huisnummers die de verschillende ondertekenaars vermeld hebben in de handtekeningenlijst kan worden afgeleid dat zij wel degelijk in de onmiddellijke omgeving van [gedaagde] wonen. [eiseres] heeft geen feiten of omstandigheden gesteld, waaruit het tegendeel kan blijken. Voorts blijkt uit de hiervoor in rechtsoverweging 2.5. geciteerde tekst van de handtekeningenlijst dat de ondertekenaars wel degelijk op de hoogte zijn van het feit dat [gedaagde] op het moment van de ondertekening in voorlopige hechtenis zat.

Naar het oordeel van de kantonrechter kan voorts met name op basis van de politieonderzoeken, die [eiseres] bij dagvaarding heeft overgelegd niet worden gezegd dat [gedaagde] de bestemming van het gehuurde heeft gewijzigd en vanuit de woning een bedrijf geëxploiteerd heeft. Zou bewezen zijn dat [gedaagde] op grote schaal (vanuit de woning) in verdovende middelen gehandeld heeft, dan zou ongetwijfeld door de strafrechter een zwaardere gevangenisstraf zijn opgelegd. Bovendien zou dan een groter deel van het in beslag genomen geld verbeurd verklaard zijn. Blijkens genoemd vonnis is “slechts”een bedrag van € 500,- verbeurd verklaard en is ten aanzien van het resterende in beslag genomen bedrag van € 4.830,- geoordeeld dat onvoldoende is komen vast te staan dat dit bedrag geheel of gedeeltelijk door middel van strafbare feiten is verkregen, zodat de rechtbank de teruggave van dat bedrag aan [gedaagde] heeft gelast.

Tevens komt betekenis toe aan de overtuiging van de strafrechter van de goede wil van [gedaagde] dat hij blijvend wil stoppen met de handel en het gebruik van verdovende middelen. Dat de strafrechter en ook de reclassering de nodige zorgen hebben geuit omtrent de toekomst vormt naar het oordeel van de kantonrechter geen grond voor de conclusie dat van [eiseres] niet gevergd kan worden dat zij de woning nog langer aan [gedaagde] ter beschikking stelt. Immers zo mocht blijken dat [gedaagde] opnieuw “in de fout gaat”, bestaat er zonder meer aanleiding voor ontbinding van de huurovereenkomst omdat hij dan langdurig gedetineerd zal zijn, aangezien hij dan niet alleen de 7 maanden voorwaardelijke gevangenisstraf zal moeten uitzitten, maar tevens geconfronteerd wordt met een gevangenisstraf voor het nieuwe feit.

Niet in de laatste plaats zijn de persoonlijke omstandigheden van [gedaagde], zoals deze blijken uit de rapportage van de reclassering, van belang en de omstandigheid dat ook de strafrechter bij de straftoemeting rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat het voor de resocialisatie van [gedaagde] van belang is dat hij in het gehuurde kan blijven wonen.

De vordering wordt afgewezen.

Zie LJN: BR4369.

Boetebeding onderverhuur volgens gerechtshof niet onredelijk bezwarend

Een huurder verhuurt zijn woning onder aan een derde. Deze derde legt een hennepkwekerij aan in de huurwoning. De hennepkwekerij wordt ontdekt. De primaire verhuurder vordert vervolgens met succes 10800 euro als boete aan de onderverhuurder wegens de onderverhuur. De verhuurder heeft een boetebeding opgenomen in de huurovereenkomst. Een boete volgt onder meer bij onderverhuur.

De veroordeelde huurder stapt naar het gerechtshof en stelt tevergeefs dat het boetebeding onredelijk bezwarend is. Het Hof:

3.5. Tot slot brengt [appellant] met deze grief naar voren, dat het gevorderde boetebedrag jegens hem onredelijk bezwarend is en hij verzoekt het hof de voorwaarden buiten effect te stellen althans te matigen. [appellant] acht het beding, zo vat het hof zijn stelling op, onredelijk bezwarend vanwege de financiële gevolgen die het voor hem heeft.

3.6. Het boetebeding valt niet onder de omschrijving van de bedingen voorkomend op de zogenaamde zwarte en grijze lijst als bedoeld in artikel 6:236 BW en 6:237 BW. Voorzover het moet worden beschouwd als een beding, als genoemd onder punt e van de indicatieve lijst, gehecht aan de EG-richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten, omdat het beding tot doel heeft de huurder die zijn verbintenissen niet nakomt, een onevenredig hoge schadevergoeding op te leggen, geldt allereerst dat bij de beoordeling van de vraag of het beding onredelijk bezwarend is, rekening moet worden gehouden met de rechterlijke matigingsbevoegdheid ex artikel 6:94 BW en voorts met alle omstandigheden van het geval en met de aard en strekking van de overeenkomst.

3.7. Het gaat hier om een maandelijkse huurprijs van € 950 en vergoeding van € 100 voor andere goederen, dus totaal € 1.050 per maand. De boete voor ongeoorloofde onderhuur van € 45,38 per dag komt neer op een boete van circa € 1.350 per maand. In verhouding tot de maandelijkse huurprijs acht het hof deze gevolgen van het boetebeding op zichzelf niet onredelijk bezwarend. Ook met dit onderdeel van zijn grief heeft [appellant] geen succes.

De onderverhuurder moet betalen.

Zie LJN: BQ4245.

Huurder moet vanwege geluidsoverlast laminaatvloer verwijderen

Een huurder heeft een laminaatvloer in zijn woning gelegd. De onderbuurman klaagt over geluidsoverlast. De verhuurder wil vervolgens dat de laminaatvloer verwijderd wordt. De verhuurder zegt dit te mogen vragen gezien de voorwaarden in de huurovereenkomst.

De rechter stelt:

Partijen strijden over het antwoord op de vraag of [gedaagde partij] gehouden is om de in haar bovenwoning aanwezige vloerbedekking in de vorm van een laminaatvloer met ondervloer in overeenstemming te doen zijn met de door Woonconcept daarvoor gestelde voorwaarden.

Anders dan [gedaagde partij] meent, is daarbij niet relevant of zij geluidsoverlast veroorzaakt of heeft veroorzaakt. Onomstreden is immers dat een harde vloerbedekking zoals door [gedaagde partij] in haar woning is aangebracht in relevante mate kan bijdragen aan door andere bewoners van hetzelfde woningcomplex ervaren geluidsoverlast. Het is dan ook op zichzelf niet onredelijk dat Woonconcept bij gestapelde woningen voorwaarden wil verbinden aan het gebruik van harde vloerbedekking, zoals een laminaatvloer, ongeacht de vraag of er feitelijk (al) sprake is van (klachten over) geluidsoverlast.

(…)

Anders dan [gedaagde partij] meent, is er geen grond voor een conclusie dat Woonconcept jegens haar in strijd zou handelen met de eisen van redelijkheid en billijkheid, althans voor een conclusie dat wat Woonconcept thans van haar verlangt naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid als onaanvaardbaar moet worden aangemerkt.
a. Zoals overwogen is het niet onredelijk te achten dat Woonconcept eisen stelt aan het gebruik van harde vloerbedekking in woningen als die van [gedaagde partij].
b. Voorts is gesteld noch gebleken dat de gestelde voorwaarden zelf onredelijk zouden zijn.
c. Dat [gedaagde partij] geen (geluids)overlast zou veroorzaken, is, zoals overwogen, niet relevant.
d. Evenmin is relevant het gegeven dat niet zou vaststaan dat de vloer met de huidige ondervloer niet aan Woonconcepts voorwaarden ter zake zou voldoen. [gedaagde partij] heeft immers al toegezegd de ondervloer te vervangen.
e. Dat Woonconcept zich niet op voorhand akkoord wilde verklaren met de door [gedaagde partij] genoemde vervangende ondervloer kan haar, anders dan [gedaagde partij] doet, niet worden verweten. Het gaat er immers om dat er feitelijk een geluidsreductie van 10 dB wordt bereikt en niet dat een ondervloer wordt toegepast die bepaalde geluidsreducerende kwaliteiten zou hebben. Anders gezegd, het gaat – ook in de voorwaarden – om het resultaat dat moet worden bereikt en niet om het middel dat wordt gebruikt in de verwachting / om dat resultaat te bereiken.
f. Het is evenmin Woonconcept die moet aantonen dat een harde vloerbedekking niet aan de gestelde voorwaarden voldoet, met name die omtrent de minimale geluidsreductie, doch de bewoner annex gebruiker van die harde vloerbedekking.
g. Uit de voorwaarden volgt niet dat Woonconcept ‘impliciet toestemming geeft’ voor het leggen van een laminaatvloer met ondervloer ‘die niet vooraf behoeft te worden gevraagd.’ Die wordt alleen gegeven indien aan de gestelde voorwaarden wordt voldaan of anders gezegd Woonconcept onthoudt haar instemming of trekt die in, indien komt vast te staan dat een al gelegde harde vloerbedekking niet aan die voorwaarden voldoet. Het gevolg daarvan is dat de bewoner een vloerbedekking die niet aan de voorwaarden voldoet, dient aan te passen of te verwijderen.

Huurder moet de vloer verwijderen onder last van een dwangsom.

Zie LJN:BQ2944.

Hennepkwekerij zonder hennepplanten leidt toch tot ontruiming woning

In een woning wordt een hennepkwekerij aangetroffen. In de hennepkwekerij worden echter geen hennepplanten aangetroffen. De verhuurder eist met succes bij de kantonrechter dat de huurovereenkomst ontbonden en de woning ontruimd wordt. Het gerechtshof bevestigt deze uitspraak:

4.8.4. Gelet op het voorgaande en mede gelet op de in eerste aanleg overgelegde foto’s dient naar het oordeel van het hof ervan te worden uitgegaan dat er in de woning wel degelijk sprake was van (de opbouw van) een professioneel ingerichte hennepkwekerij, bestemd voor de beroeps- of bedrijfsmatige teelt van hennep. Hiermee heeft [X.] in strijd gehandeld met zijn verplichting om de door hem gehuurde woning te gebruiken overeenkomstig de daaraan gegeven woonbestemming (artikel 7:214 BW, artikel 7 leden 1 en 2 van de Algemene Huurvoorwaarden). Het feit dat de hennepkwekerij nog niet daadwerkelijk in werking was, doet hieraan niet af. Aannemelijk is dat alleen de inval door de politie op 27 maart 2007 de daadwerkelijke exploitatie van de hennepkwekerij in de weg heeft gestaan.

Zie LJN:BQ3043